정부가 10.15. 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번에는 서울 전 지역과 경기 남부 12곳을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역을 동시에 지정하는 3중 규제 지역으로 묶는 초강수다. 조정대상지역과 투기과열지구지정은 10.16.부터 적용되고 토지거래허가구역지정은 10.20.일부터 적용된다. 

조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 다 비슷한 것 같은데 왜 3중으로 규제지역을 지정하는지 궁금하다. 주택을 사는데 왜 토지거래허가를 받아야 되는지도 모를 일이다. 규제지역 효과는 이미 잘 알려지 상태이므로 3가지 규제지역의 의미와 연혁, 법률적 근거, 도입배경등을 알아보기로 한다.

첫 번째 조정대상지역이다. 법률적 근거는 「주택법」 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제)이다. 문제인 정부시절인 2016.11.3. 첫 지정되었다. 도입배경은 투기과열지구는 기준이 까다로워 중간 단계의 시장 과열 지역에 대응하기 어려웠다. 일부 지역에서 주택 가격 급등, 과도한 청약 경쟁, 투기성 매수 증가 등 이상 징후가 발생했지만, 투기과열지구로 지정하기에는 요건이 미흡한 경우가 있었고, 이에 따라, 과열 가능성이 있는 지역에 사전 대응하기 위한 중간 단계 규제 장치로 도입되었다.

조정대상지역의 주된 목적은 세금중과를 통해 투기적 수요를 차단하는 것이다. 다주택자에 대한 양도소득세와 취득세가 중과된다. 양도소득세는 2주택자에 대해 20%, 3주택자 이상인 경우에는 30% 추가세율로 중과된다. 1세대1주택 비과세를 적용받기 위해서는 2년 거주요건이 추가된다. 

취득세도 1주택자는 기본세율(1～3%), 2주택자는 8%, 3주택 이상인 경우 12%가 적용된다. 그리고 증여 취득시에는 무조건 12%의 중과 취득세가 적용된다. 

두 번째 투기과열지구이다. 법률적 근거는 「주택법」 제63조 (투기과열지구 등의 지정)이다. 2002.9월에 도입되었다. 투기과열지구로 지정되면 청약조건이 제한되고, 분양권의 전매가 금지되며, 재건축.재개발 조합원 지위 양도가 금지된다. 또한 대출규제도 강화된다. 주택청약을 1번 받은 경우 10년간 재당첨이 금지된다. 재건축조합원은 조합설립일 이후부터, 재개발조합원은 관리처분인가일 이후부터 조합원 지위 양도가 금지된다. 정확히는 매매는 가능하나 매수한 조합원에게는 입주권이 승계되지 않고 최종적으로 매수청산된다. 사실상 양도가 금지된 것이다. 이처럼 투기과열지구지정의 효과는 청약과 재건축.재개발 등 정비사업에 대한 규제가 핵심이다. 

세 번째 토지거래허가구역이다. 법률적 근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조이다. 1978년 도입되었다. 도시계획 등 공공개발 예정지에서 사전 투기성 거래로 인한 개발 지연 및 공공비용 증가 문제가 반복 발생됨에 따라, 특정 지역의 토지 거래를 사전적으로 통제해 투기를 억제하고 공익을 보호하기 위해 도입되었다. 

도입 첫해인 1978년 「토지거래에 관한 임시조치법」 이 제정되었고, 이후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」로 통합되었으며, 2020년에는 토지 뿐만 아니라 부동산 전체를 규제하기 위하여 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」로 근거법령이 변경되었다.  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 토지 이용중심의 규제였으나, 거래중심의 규제로 강화되면서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거를 두게 되었다. 

토지거래허가구역 내 주택을 취득한 사람은 취득 시점부터 2년간 실거주를 이행해야 한다. 입주 시기는 허가일로부터 4개월 이내로 제한한다. 허가 신청부터 허가, 계약 체결, 잔금 완납, 등기까지 보통 4개월 정도 소요되는 점을 감안한 기한이다. 토지거래허가구역 주택에 입주하지 못하는 부득이한 사유가 있으면 이를 소명해야 한다. 구청이 인정하면 필요한 범위 내에서 취득 및 입주시기를 유예할 수 있다. 기존 주택은 6개월 이내에 매매 또는 임대한다는 처리계획을 제출해야 한다. 또한 자금조달계획서를 제출할 때 증빙서류까지 제출해야 한다. 

만약 취득 후 허가요건을 충족하지 못하면 매년 이행강제금이 부과된다.

사실상 토지거래허가구역이 지정되면 전세를 끼고 주택을 취득할 수 없다. 이처럼 토지거래허가구역의 지정은 거래를 규제하는 강력한 제도이다.

토지거래허가구역과 관련하여 금년 2.12. 오세훈 서울시장은 ‘국제교류복합지구’ 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동)에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 ‘즉시’ 해제하였다가, 한달이 지난 3.20. 강남과 서초·송파, 용산구의 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하는 해프닝이 벌어졌다.

당시 토지거래허가구역이 취소되자 강남 3구의 아파트 시세는 불꽃을 내뿜기 시작했다. 아마 정부에서는 토지거래허가구역 지정효과가 얼마나 큰가를 확인했을 것이다. 이번 조치로 2026.5.9.까지 양도소득세 중과가 유예된 조치는 더 이상 연장되지 않을 것이 분명하다.

지금까지 3가지 부동산 규제에 대해서 알아 보았다. 3가지 구역지정효과에 있어 각각의 다름이 있음은 이해는 간다. 그러나 너무 복잡하고 용어도 세련되지 못한 점이 있다. 특히 주택을 매수하는데 왜 토지거래허가를 받아야 했는지 궁금했는데 제도명칭이 법률에 근거를 두다 보니 쉽게 변경하지 못하는 것 같다. 기왕에 필요한 제도라면 국민이 납득할 수 있도록 법령을 정비하고, 제도명칭을 좀 세련되게 개정할 필요는 있는 것으로 보인다.