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파주 교하단지 ‘황금어장’ 잡아라

[약국개설 최적지 1-파주교하단지] 의약분업 이후 처방전 수용을 위한 약국 간 과당경쟁이 치열해 지면서 경쟁력 있는 약국입지에 대한 관심이 증대되고 있다. 물론 이 같은 입지에 대한 지나친 관심은 층 약국, 쪽 약국 등의 부작용을 양산하기도 했지만 여전히 약국 입지는 분업시대에 약국의 성패를 가름하는 첫 번째 요소로 꼽히고 있다. 이에 본지는 수도권을 중심으로 최근 떠오르고 있는 약국 개설 최적지를 분석한 약국 부동산 정보를 게재하고자 한다. 이번 ‘약국개설 최적지’ 시리즈는 관심을 모으고 있는 지역을 집중 소개함으로 인해 약국 가에 입지정보를 제공하는 것이 목적이다. 첫 번째로 지난해 입주가 완료된 파주 교하단지를 소개한다. <편집자 주> 15000세대 입주완료 최근 신도시로 각광받고 있는 ‘파주 교하단지’는 15000세대에 상업용지비율 0.78% 라는 알짜배기 독립상권이라는 메리트를 내세우며 약국 입지 최대 요적지로 급부상 하고 있다. 0.78%의 상업용지비율은 전국 주요 택지지구 상업용지 비율 중 가장 낮은 수치로 이는 곧상권의 독점권이 보장된다는 얘기로 안정된 수익으로 연결된다. 파주 교하단지는 파주시 교하읍 문발ㆍ다율ㆍ동패리 일원으로 현재 입주율 95%이상을 기록하고 있으며, 60만평의 면적에 약 15000세대 32000명의 인구가 상주하고 있다. 교하 신도시의 가장 큰 특징은 이전의 신도시와는 다른 독립상권을 갖고 있다는 것. 또한 약 2년 후 완공되는 275만평 대지에 모두 4만7천 가구가 들어서는 운정 신도시까지 확대될 경우 서울시 경계에서 15km, 일산 신도시에서 2km 떨어진 곳에 위치한 파주 신도시는 그야말로‘남북 교류 협력시대의 관문도시’로서 남북 교류 협력의 교두보로 성장할 것이다. 이러한 파주 신도시는 일산 신도시와 가까워 도시 기반시설을 이용할 수 있고, 또한 LG필립스 LCD단지와 출판 문화단지 등 특화단지가 포진해 자족도시로서의 기능도 갖추고 있다. 또한 주거쾌적성 측면에서도 분당(20%)과 일산(22%)에 비해 녹지율(30%)이 높고 인구밀도(1ha당 145인)도 낮은 여러 가지의 장점을 지니고 있다. 다만 아직 교통여건은 미제로 남아있다. 지역의 부동산 관계자도 “주거쾌적성은 좋지만 일산보다 서울 접근성이 떨어진다”고 지적하고 있다. 그러나 이러한 문제도 건교부가 2008년까지 경의선 복선전철을 개통하고 대화IC에서 강매IC를 잇는 제2자유로 12.5km를 건설하는 등을 계획하고 있어 파주 신도시에 대한 인기는 계속해 올라갈 것으로 예상된다. 상가 9곳 밀집…미분양 넘쳐 파주 교하단지의 가장 큰 매리트는 상업지구로 0.8%만 사용된다는 점에서 충분한 경쟁력을 담보하고 있다는 것이다. 이를 말해주듯 현재 교하단지 중심 상권에는 총 9개의 상가 건물만이 들어서 있어 9곳의 건물이 15000세대를 책임지는 황금상권이 형성돼있다. 특히 다른 신도시와는 달리 상가를 적게 분할함으로써 인구대비 수요에 대비 공급이 적어 희소성의 가치가 충분히 있다는 것이 지역관계자의 설명이다. 1층 상가가 120여개에 불과하다는 점이 이를 말해주고 있다. 교하단지에 직접 들러 9곳의 상가를 분석한 결과 의료기관과 약국이 몇 군데 입점해 있지만, 아직 미분양도 많이 있는 것으로 확인됐다. 또한 의료기관 입주가 예정돼 있는 곳도 많아 최적의 약국 입지로 기대해 볼만하다. <그림>교하단지 상권 분석 1 웰스피아 2.교하일번가 3.트리플메디컬 4.극동프라자 5.미소시티 6.샌타프라자 7.아이디타워 8.이지타운 9.공사중-그림 설명 1번 건물인 웰스피아는 현재 치과 1곳만이 입주해있고 다른 의료기관 및 약국은 입주하지 않은 것으로 확인됐다. 2번 건물인 교하일번가에는 현재 이비인후과, 산부인과, 치과, 한의원이 각각 들어선 가운데 약국이 1곳 입점해 있다. 가장 관심을 모으고 있는 3번 건물인 트리플메디칼 빌딩은 메디컬전문 빌딩답게 현재 정형외과, 피부과, 이비인후과, 소아과, 내과, 치과 ,한의원이 각각 입주해있다. 이 건물에는 약국이 1곳만이 입주해있어 확실하고 독점적인 처방전 수용이 가능할 것으로 보인다. 약국 입지의 최적지로 예상되는 4번 극동프라자는 현재 한의원이 입주해 있는 상태에서, 지난 9일 소아과가 입주 계약을 완료한 것으로 확인됐다. 앞으로 이 건물에는 이비인후과와 정형외과 등의 여러 의원들이 입주를 타진하고 있는 상태이다. 특히 이 건물이 눈길을 끄는 것은 현재 약국이 한곳도 개설되지 않아, 그야말로 황금어장으로 자리잡을 수 있을 것으로 예측된다. 물론 층 약국 개설 등의 변수가 도사리고 있지만 이 곳 분양 관계자는 기본적으로 약국은 1층에만 입주시키겠다는 방침을 세웠다고 말했다. 6번 건물인 샌타프라자에는 현재 약국 1곳에 정형외과, 내과, 소아과, 피부과가 영업을 하고 있어 주목을 받고 있다. 8번 건물인 이지타운은 치과 1곳과 약국 1곳이 들어서있는 가운데, 현재 분양중이다. 5번 미소시티와 7번 아이디타워 건물에는 아직 의료기관과 약국 분양이 이뤄지지 않은 것으로 확인됐다. 마지막으로 9번 건물은 현재 공사 중이다. 약국 분양가 평당 2,500~3000만원 이처럼 교하단지는 현재 상업지구에 분양이 한창 진행 중에 있어 ‘목’ 좋은 약국 개설지를 모색하고 있는 약사들이 한번쯤 눈여겨 봐야할 지역으로 판단된다. 다만 워낙 상권이 좋다보니 평당 분양가가 생각보다 높아 섣불리 뛰어들기에는 심사숙고가 필요할 것으로 관측된다. 현재 상업지구 A급 상가의 평당 분양가는 약 2,500~3000만원을 호가하는 것으로 알려지고 있다. 또한 적지 않은 분양가로 인해 임대료도 상당한 것으로 예상된다. 이곳 분양사무실에 확인해본 결과 A~B급 상가건물에 약 23평 정도의 약국을 분양 받을 경우 약 7억 5,000~10억 정도의 자금이 소요되는 것으로 나타났다. 이는 웬만한 강남지역의 분양가와 비슷해, 교하단지가 최적의 약국입지는 분명하나 다른 측면에서는 부담스러운 약국입지라는 양면성도 공존하고 있는 것은 분명하다. 이곳에 최근 약국을 개설한 한 약사는 “아직은 그렇다할 만한 수익을 내고 있지는 않지만 확실히 떠오르고 있는 지역이고 입지 조건이 워낙 좋아 조만간 웃을 일이 생길 것으로 보인다”고 장밋빛 전망을 내비쳤다. 따라서 약국가는 충분한 사전답사 등을 통해 신중한 판단을 내려야 할 것으로 보인다. 다만 분양가의 50%정도는 주병 은행 등에서 대출이 가능하다는 점에서, 확실한 약국 개설지라는 판단이 내릴 경우 재정적인 측면은 어느 정도 도움을 받을 수 있을 것으로 판단된다. 이처럼 파주 교하단지는 새로운 약국 개설지를 모색하고 있는 약사들에게 ‘황금어장’으로 부상하고 있는 가운데, 약국가는 치밀한 준비와 여건을 고려해 약국입지를 결정해야 할 것으로 전망된다.

가인호ㆍ임세호 2007.03.12

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