약국 임대 계약 시 발생하는 문제들이 법률적 분쟁으로 번지는 사례는 비일비재하다. 

'소송' 없이 약국을 운영하는 것이 가장 좋지만, 억울한 일을 당한다면 어떻게 대처하고 예방할 수 있는지 미리 알아보자.

지난 16일 서울 삼성동 코엑스에서 약사의 미래를 준비하는 모임(회장 임진형, 이하 약준모) 주최로 '약준모 학술제' 가 열렸다. 

이날 학술제에서 약사출신 우종식 변호사(가산종합법률사무소)는 약국 임대 시 반드시 알아야 할 법률 상식으로 '상가건물 임대차 보호법(이하 상가임대차법(2015.5.13))을 꼽고, 다양한 소송 사례를 소개했다. 

2015년 상가임대차법 개정 사항의 주요 내용은 임차인의 권리금과 대항력 등을 보증금 기준에 상관없이 모든 상가건물인대차에 적용범위가 확대 된 것으로 임대인(건물주)은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자를 방해 해서는 안되며, 이를 위반해 손해가 발생할 시 이를 배상해야 한다는 내용을 담고 있다. 

즉, 상가 임대 시 '권리금'을 인정하고 임차인의 관리금을 법률적 요건을 충족 할 시 보호해 주는 것이 주요 내용이다. 

법률상으로 상가임대차 계약의 갱신이 만료 기간 되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 전체 임대차 기간이 5년까지 갱신요청이 가능하다. 

그러나 "이 같은 법의 규정에도 상가 계약과 관련된 여러가지 분쟁사유로 법률적 다툼이 일어 나고 있고, 임대인과 임차인, 양도인 등과 관련된 권리금 상환 소송은 다양한 사례를 보이고 있다"고 우 변호사는 설명했다. 

임대차 권리금 분쟁 사례를 살펴보면, 대구지방법원의 1심 판례에서 약사인 건물주 A가 직접 약국을 하고 싶어 임차인으로 있던 약사 B에게 권리금을 주고 싶지 않아 부당하게 월세를 40%가량 올리고, 권리금 계약서나 부가세 납부증명서 등 각종 서류와 자격증 등을 요구했다.  

법원은 계약을 고의적으로 방해 한 것으로 판단해 건물주인 A에게 권리금 손해 배상을 해 줄 것을 명령, 임차인의 손을 들어 줬다. 

약국 임대차 소송에서 5년 이상 임대차 조건은 법률적인 타툼의 소지가 있는 사안이다. 법률상 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 1개월전까지 계약 갱신을 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 임대인의 별다른 통지가 없었다면 1년간 묵시적 갱신이 된다. 

이 사안은 아직 대법원의 판결이 나오지 않은 상태로, 임대인과 임차인 누구에게 유리하게 적용된다고 말하기는 어려운 상황으로 다양한 판례가 나오고 있다.

또한, 양도나 양수 계약 시, 일명 '찍기 계약'이라는 사례도 주의가 필요하다. 

우 변호사는 의정부지방법의 한 약국 사례를 들며, 임차인이 아닌 자가 임차권 양도와 권리금 이익을 취하는 경우를 주의할 것을 강조했다. 

이 사례는 A 임차인이 권리금 3000으로 약사 B에게 임차권 양도를 계약했다. 문제는 B약사가 이 계약 전에 C약사에게 권리금 4500으로 임차권 양도 계약을 한 것이다. B약사는 임차인의 자격도 없이 계약을 하고 권리금을 1500만원이나 챙긴 것이다. 

C약사의 입장에서는 부당하게 1500만원을 더 낸 경우지만, 법원은 상가 계약에서 자유경쟁을 인정해 시장 질서를 흐리는 행위임에도 이를 인정해 줬다.  

또 다른 사례로 임차인이 임대를 주는 전대인 임차와 관련 계약서 특약과 계약 해지도 분쟁이 잦은 사례이다. 

전대인과 계약 시 '3개월간 처방전 60건이 안되는 경우 계약을 혜지 한다'는 특약을 건 계약의 경우, 법원은 이를 인정해 전대차 계약을 해지하고 계약금과 권리금 등을 돌려주도록 판결했다. 

우 변호사는 "단 같은 사례라도 악용 취지가 발견된다면 판례가 달라진다. 계약 해지를 하려고, 고의적으로 처방전 수를 줄이는 경우 이는 다른 판결을 받게 될 것이다"라고 덧붙였다.