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김용진 세무사의 세무칼럼

자녀법인을 이용한 절세방안상속세 과세표준이 30억원이 넘을 경우 50%가 넘는 상속세를 피하기 위하여 상속개시 전 사전증여를 활용한다. 그러나 사전증여 역시 10억원이 넘으면 40% 세율이 적용되어 절반에 가까운 세부담이 발생한다.사전증여에 따른 증여세 부담을 피해가는 방법으로 자녀법인을 통한 무상대여와 무상증여 방안이 인기를 끌고 있다. 자녀법인이란 자녀가 주주인 법인을 말한다. 자녀법인은 세법상 용어가 아니다. 관련된 세법은 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제41조의5이다. 조문내용은 특정법인과의 거래를 통한 증여의제이다.상증법 제45조의5 【특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제】 자녀법인을 이용한 절세전략의 핵심은 상증법 제41조의5의 규정에서 자녀인 주주가 얻는 이익에 대한 증여의제 과세기준이 1억원 이상이라는 점을 이용하는 것이다. 즉 자녀인 주주가 얻는 이익이 1억원 미만이라면 증여세를 피할 수 있다는 것이다. 대표적인 예로 무상대여이익, 무상증여이익이다. 이번 호에서는 무상대여이익과 무상증여이익을 중심으로 설명해본다. 1 무상대여 부모A가 자녀C에게 20억원을 증여할 경우 약 6억4천만원의 증여세를 납부하여야 한다. 물론 20억원을 대여한 것으로 하면 증여세를 피할 수는 있으나, 국세청이 가만두고 보지는 않을 것이고, 꽤나 강도 높은 조사에 시달릴 것이다.그러나 자녀법인을 이용한 금전거래 시 현재는 과세관청이 이를 우회적인 증여로 보아 과세하기는 쉽지 않다. 자녀법인을 이용한 금전거래 시 세금이 전혀 없는 것은 아니다.법인B가 주주C와 금전소비대차계약을 맺지 않고 일시 가지급금으로 처리한 경우 인정이자 4.6%를 익금산입하여 법인세 약 1천만원을 부담하고, 주주C에게 인정이자 9천2백만원을 상여처분해야 하며, 이 경우 종합소득세가 추가된다.자녀C는 법인으로부터 대여한 자금으로 부동산 취득자금으로 사용할 수 있다. 만약 자녀C가 부모로부터 20억원을 대여하여 부동산을 취득한 경우 증여세 조사를 받을 확률은 100%다.자녀법인을 활용한 금전무상대여의 핵심은 증여세 위험부담을 줄이고 20억원을 이용할 수 있다는 것이다. 그렇다면 왜 이러한 가능한 것인가는 상증법시행령 34조의5 제5항에서 “법 제45조의5 제1항을 적용할 때 특정법인의 지배주주와 그 친족(이하 이 조에서 "지배주주등"이라 한다)이 증여받은 것으로 보는 경우는 같은 항에 따른 증여의제이익이 1억원 이상인 경우로 한정한다.”고 규정하였기 때문이다. 즉 부모A가 법인에게 무상대여함으로써 주주C가 얻는 이익이 매년 1억원 이상일 때부터는 증여세가 추가되는 것이다. 무상대여이익이 1억원 미만이기 위해서는 대여금액이 정확히는 21억7천만이다.다만, 부모A는 법인B에 대한 금전채권 20억원이 상환시까지 존재하고, 상속이 이루어질 경우 상속재산에 포함된다. 궁극적으로는 상속세를 피할 수는 없다. 그러나, 이어서 설명하는 부모A의 금전채권을 법인B에게 증여하는 방법을 활용하면 상속재산을 줄일 수 있다.2. 무상증여이익(채권의 포기)부모가 자녀에게 1억원을 대여한 후 대여금 채권을 포기하는 경우에는 증여로 보아 자녀에게 증여세가 과세된다. 반면, 부모A가 법인B에 대한 채권을 1년에 99백만원씩 포기하면 법인B는 채권포기로 인한 무상증여이익에 대하여 법인세 10% 약 1천1백만원을 추가부담해야 한다. 다만, 주주C는 법인B의 채무감소로 인하여 실질적인 이익을 얻게 되지만 이에 대한 증여세는 없다.왜 이런 거래가 가능한가. 국세청은 상증법 제45조의5를 적용할 때 과세기준인 주주가 얻은 이익에 대하여 호별로 계산한다고 해석하고 있다(서면-2022-자본거래-4934, 2022.12.29.). 이 해석은 아직까지 변경이 없다. 즉, 법인이 무상대여로 얻은 이익과 무상증여로 얻은 이익를 상증법 45조의5를 적용할 때 별개의 이익으로 보아 합산하지 않는다는 것이다. 만약, 2가지의 이익을 합산하여 상증법 45조의5를 적용한다면 막대한 증여세를 추가로 부담하여야 한다. 여기에 틈이 존재하는 것이다.3. 마무리990만원씩 약 20년간 부모A가 법인B에 대한 채권을 포기한다면 법인B에 대한 채권에 대한 상속세를 피할 수 있다. 다만, 20년이라는 시간이 필요하다. 그러니 일찍 서둘러야 한다. 자녀C는 20억원을 일찍 활용하여 20년 후 법인B에 대한 채무를 상환하게 되면 법인B를 통하여 부모의 자금을 법인세만 부담하고 승계받게 된다. 구체적으로 법인세 10%, 매년 4.6%의 이자부담을 한다하더라도 매년 2천여만원씩 20년간 약 2억원의 세부담이 있지만 처음 6억원 이상 증여세를 부담하는 것보다는 매우 훌륭한 절세방안이다. 어렵지 않으니 필요한 분들은 상담을 받기 권한다.무상대여와 무상증여 외에도 고가양도, 저가매수, 차등배당 등 대략 10가지의 방법이 있으나, 이는 상당히 전문가급에 속하는 내용이다.지난 8.3. 2027년 세법개정안에 특정법인과의 거래를 통한 증여의제에 관한 개정내용은 없었다. 많은 세법컨설팅업체는 안도의 한숨을 쉬기도 했다. 그러나 지난 5.22. 국무조정실에서는 「국가정상화 프로젝트」 1차 과제로서 5대분야 + 7대 사회악이라는 주제로 164개 과제를 확정하였고, 법인을 이용한 편법 증여 차단이라는 과제가 포함되어 있다. 이재명 정부 임기안에 상증법 제45조의5에 대한 개정은 어떤 식으로든 있을 것으로 예상은 된다.<필자소개> 김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2026-10-12 15:24

[기고] <14> 2026년 부동산 세제 개편안에 대하여

2026년 부동산 세제 개편안에 대하여 2026년 세제개편안이 2026년 8월 3일 발표되었다. 주요 내용은 실거주 1주택자의 세 부담은 줄이되, 초고가 주택, 비거주 주택, 그리고 다주택자에 대한 압박을 대폭 강화한 것이 주요 골자이다. 1. 종합부동산세 ㅇ 1세대 1주택자 기본공제 인상(실거주 우대) 1세대 1주택자의 종부세 과세대상 기준금액이 공시가격 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원 상당)으로 상향조정된다. 이에 따라 중저가 실거주 1주택자의 보유세 부담이 경감된다. ㅇ 비거주 1주택자 및 다주택자 공제 축소 반면, 실거주하지 않는 비거주 1주택자의 기본공제액은 9억 원으로 축소되며, 다주택자 공제액도 낮아진다. 현행 다주택자의 기본공제금액은 9억 원이나, 개정안에서는 기본공제금액이 4억 원이고, 나머지 5억 원은 거주용 주택가액 비율만큼만 공제를 받게 된다. 1주택이든, 다주택이든 소유하고 있는 주택에서 거주하지 않는 경우 기본공제금액은 4억 원으로 대폭 줄어들게 되었다. ㅇ 주택분 종합부동산세 공정시장가액비율 인상 공정시장가액비율이란 종합부동산세 과세표준을 계산하는 과정에서 공시가액의 일정비율을 낮춰주는 비율이다. 종합부동산세 과세표준 = (공시가액 합산액-기본공제) × 공정시장가액비율 공정시장가액비율은 공시가액이 급등하는 경우 세부담의 충격을 완화하기 위해 도입된 제도이다. 현재는 60%를 적용하고 있으나 2027년 이후 70%로 인상되고 3주택 이상자 및 조정대상지역내 다주택 보유자는 2028년 이후 80%로 인상된다. - 1세대 1주택자, 지방 1‧2주택자 : 60% → (’27이후)70% - 3주택자 등* : 60% → (’27)70% → (’28이후)80% * 3주택 이상 보유자, 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자는 제외) 2026년 공동주택 공시가격의 평균인상율은 9.13%이다. 서울지역은 18.6%가 인상되었다. 따라서 이미 서울지역은 18.6%의 세액이 인상될 전망이다. 그런데 여기에 2027년부터는 공정시장가액비율이 70%로 인상된다면 약 16%가 추가인상요인이 발생한 것이다. ㅇ 주택분 종합부동산세 세율을 주택가액 기준으로 일원화세율 체계를 ‘주택수 기준’에서 ‘주택가액 기준’으로 단계적 일원화하고, 과세표준 6~12억 원 구간의 세율을 인상(1.0% → 1.3%)된다.과세표준현 행‘27년‘28년~1·2주택3주택이상1·2주택3주택이상모든 주택3억원 이하0.5%(좌 동)(좌 동)3~6억원0.7%(좌 동)6~12억원1.0%1.3%12∼25억원1.3%2.0%1.5%2.0%2.0%25~50억원1.5%3.0%2.0%3.0%3.0% 50∼94억원2.0%4.0%2.7%4.0%4.0%94억원 초과2.7%5.0%3.5%5.0%5.0% ※ 법인(1ㆍ2주택/3주택 이상) : [현 행] 2.7%/5.0% 단일세율[개정안] (’27) 3.5%/5.0% 단일세율 (’28~) 5.0% 단일세율 ㅇ 종합부동산세 세부담 상한 조정세부담상한선이란 해당연도 보유세(재산세·종부세)가 직전연도의 150%를 초과하지 않도록 보유세 인상을 제한하는 규정이다. 개정안에서는 종합부동산세(주택분·토지분) 세부담 상한을 인상 현행 150%에서 개정 200%로 인상된다. 이는 직전년도 세부담액의 200%를 넘지 않는다는 의미이다. 이 또한 실질적인 세금인상이다. 2. 양도소득세 현행 장기보유특별공제를 주택/주택 외로 이원화하여 주택은 “장기거주 소득공제”, 주택 외는 “장기보유 소득공제”로 명칭을 변경한다. ㅇ 주택 장기보유특별공제(개정안 : 장기거주소득공제) ① 거주 지원을 위해 현행 보유공제를 거주공제로 전환 1세대 1주택자 : 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) → 거주 연 8%(최대 80%) 다주택자비조정대상지역* : 보유 연 2%(최대 30%) → 거주 연 2%(최대 30%) * 다주택자가 조정대상지역 소재 주택 양도시에는 장특공제 배제 중으로 거주공제도 배제 ② 공제수준 합리화를 위해 장기거주소득공제 한도 신설 (’28년 20억 원→’29년 이후 10억 원) ③ 1년 유예 후 단계적으로 시행구 분‘27년(현행과 같음)‘28년‘29년~1세대 1주택자거주 연4%, 보유 연4%【10년, 최대 80%】거주 연6%, 보유 연2%【10년, 최대 80%】거주 연8%【10년, 최대 80%】다주택자(비조정대상지역)보유 연2%【15년, 최대 30%】보유 연1% 또는 거주 연2% 【15년, 최대 15%보유또는30%거주】거주 연2%【15년, 최대 30%】공제 한도(한도 없음)20억원10억원 3. 맺음말먼저 종합부동산세 개정안을 보면, 이번 개정으로 다주택자는 물론 초고가 1주택 보유자들에게도 상당한 세부담이 증가하게 되었다. 주택수에 따라 세율을 결정하는 현행 과세체계는 불합리한 점이 있고, 이를 해결하려고 하는 취지는 환영할 만하나, 공시가액 인상, 공정시장가액비율 상향, 기본공제금액 하향 등 여러 가지로 세부담이 가중되는 상황에서 개정은 너무나 가혹한 측면이 있다.특히, 1주택 부부공동소유자의 경우 비거주하더라도 경우 현재는 부부가 각각 9억 원씩 총 18억 원 기본공제를 받을 수 있는데 반해, 개정안에서는 부부 각각 4억 원씩 총 8억 원밖에 공제를 받을 수 없게 된다. 10억 원의 과세표준이 증가하는 경우 현행 1% 미만세율을 적용받았던 세대가 1.5∼2.0%까지 세율적용이 불가피하다. 더욱이 부부공동소유를 2주택으로 보아 조정대상지역에 소재하는 경우 2028년부터는 공정시장가액비율을 80%까지 적용한다고 한다. 60%에서 80%로의 인상은 20% 인상이 아닌 2026년 대비 40%에 육박하는 인상이다. 이런 인상에 대해서는 어디에서도 정당성을 인정하기 어렵다.양도소득세 개정에 대해 살펴보면, 이번 개정안에서는 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 개정하면서 거주하는 기간에 대해서만 공제율을 적용하고 이 또한 2027년 20억 원 한도, 2028년 이후에는 10억 원을 한도로 제한할 예정이다. 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로의 개정은 초고가 주택의 막대한 양도차익에 제동을 걸기 위함이다. 본래 장기보유특별공제는 다년간 보유에 따른 양도차익에 대하여 물가상승에 의한 명목가치 상승분을 공제하여 과도한 세부담을 완화하기 위한 제도이다. 1세대1주택 비과세가 적용된다 하더라도 장기거주소득공제 한도를 10억원으로 제한한다면 대체로 양도가액 30억 원을 초과하는 거래에서 발생하는 양도차익은 100% 과세되어 50%에 육박하는 세율이 적용될 전망이다. 사실상 초고가주택의 가격을 30억원으로 본 것으로 추정된다. 30억 원이 작은 금액은 아니지만 강남3구의 30평대 아파트 가격이 대부분 30억 원이 넘는 상황에서 이를 초고가 주택의 기준으로 보기에는 그 대상이 너무나 광범위하다는 생각이 든다. 재정학이론에서 더러운 행주이론이 있다. 어느 학자가 주장했는지는 찾지 못했다. 다만 기억나는 것은 행주의 역할은 접시에 묻은 물을 닦는 것인데 행주로 식탁도 닦고 주방도 닦고 심지어는 음식물까지 닦게 되면 행주는 걸레가 되어 버린다. 2026년 세법개정안은 이제 국회로 간다. 이번 개정안이 더러운 행주가 되지 않기를 국회의원들에게 기대해 본다.<필자소개> 김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2026-09-15 09:22

[기고] <13> 주택임대소득에 대한 종합소득세 신고에 대하여

2026-08-14 16:54

[기고] <12> 7월 세금폭탄을 바라보며

7월 세금폭탄을 바라보며6.3. 지방선거가 끝나고 뒤이어 대통령의 취임1주년 기자회견이 있었다.이재명 대통령은 취임 1주년 기자회견에서 향후 부동산 정책의 핵심 방향을 '부동산 투기·투자 수요 억제'와 '도심 중심의 속도감 있는 공급'으로 요약했다.단순히 일시적인 규제에 그치지 않고, 부동산에 대한 기대 수익률 자체를 낮춰 "부동산 투기공화국"에서 탈피하겠다는 강력한 의지를 보였다. 주요 내용은 세제, 공급, 금융 세 가지 축으로 나누어 볼 수 있다.1. 비거주·다주택자 보유 부담 강화 (세제)이 대통령은 "우리나라의 보유세는 대체로 낮아 많이 사 모아도 부담이 크지 않다"고 지적하며 서구 선진국 수준의 보유 부담이 필요하다고 강조했다.ㅇ 차등적 세부담 : 실거주용 1주택은 두텁게 보호하되, 투기나 투자 목적으로 보유한 비거주용 주택 및 다주택에 대해서는 상응하는 보유 부담(보유세 등)을 대폭 높일 방침이다.ㅇ 매물 출회 유도 : 보유 부담을 높여 다주택자가 쥐고 있는 물량이 시장에 매물로 나오게 함으로써 간접적인 공급 효과를 노린다.ㅇ 7월 개편 예고 : 구체적인 세제 개편안은 정리 기간을 거쳐 오는 7월 이후 발표될 예정이다.2. 재건축·재개발 등 도심 공급 속도전 (공급)새로운 택지 개발이나 그린벨트 해제보다는 기존 도심의 정비사업을 통한 공급에 무게를 둔다.ㅇ 도심 정비사업 활성화 : 신축 공급뿐만 아니라 재건축·재개발의 규제 절차를 신속하게 진행하여 시장이 체감할 수 있는 공급 속도를 내겠다고 밝혔다.ㅇ 공공 임대주택 품질 향상 : 평범한 중산층도 충분히 거주할 수 있도록 좋은 입지에 고품질의 공공 임대주택을 저렴하게 공급하겠다는 구상을 제시했다.3. 가계대출 및 금융 규제 강화 (금융)타인의 자본(대출)을 레버리지 삼아 여러 채의 집을 사들이는 투기 행태가 근로 의욕을 꺾고 경제 구조를 왜곡한다고 진단했다.ㅇ 투기성 대출 제한 : 남의 돈으로 부동산 투기를 하는 것을 막기 위해 신용대출 및 주택담보대출 규제를 꼼꼼하게 관리할 예정이다. 특히 비거주 1주택자 중 투기 성격이 짙은 경우 전세대출 신규 제한이나 만기 연장 제한 등이 검토될 것으로 보인다.종합하자면 실거주자 중심의 시장을 확고히 하고, 투자 목적의 보유주택은 세금과 금융 규제로 압박해 매물시장 유입을 유도하며, 도심 재개발을 통해 실수요자가 원하는 곳에 빠르게 주택을 공급하겠다는 전략이다.예상되는 세제개편에 대해 알아본다. 우선적으로 보유세개편이다. 보유세는 재산세와 종합부동산세이다. 보유세 계산의 시작은 공시가격이다. 이미 2026년 공시가격이 전년보다 평균 20% 이상 인상되었기 때문에 인상요인은 충분하다. 공시가격 그대로 과세하는 것은 아니다. 공시가격에 공정시장가액비율이라는 완충장치가 있다. 현재는 60%이다. 과거 문재인 정부시절 공정시장가액비율을 95%까지 적용하였다. 상당한 조세저항이 있었다. 현정부는 공정시장가액비율을 적어도 80%까지는 올릴 것으로 예상되고 있다.양도소득세 측면에서는 장기보유특별공제를 축소하는 것이다. 특히 1주택 보유자가 보유만으로 장기보유특별공제를 받은 것을 없애거나 줄이는 방향으로 개정이 예상되고 있다.보유세와 양도소득세 부담을 증가시켜 다주택자와 거주하지 않는 1주택 보유자의 매물을 유도하는 것이 정책의 목적으로 보인다.다주택 보유자이거나 비거주 1주택 보유자든 어쨌든 투자목적으로 주택을 보유하는 것은 맞다. 그러나 투자목적의 주택보유자를 부동산 투기범으로 몰아붙이는 것이 정부의 올바른 시각인지 의문이다.오늘날 화폐경제시대하에서 인플레를 생각하지 않을 수 없다. 자신의 현금성 재산을 적금과 같은 금융상품에만 투자하는 것이 올바른 투자라고 보는 사람은 없을 것이다. 이것을 “화폐보호본능”이라고 한다."화폐보호본능"이란 경제학적·심리학적 관점에서 이를 풀어서 해석해 보면, 개인이든 기업이든 자신이 가진 자산의 가치가 구매력을 잃고 녹아내리는 것을 막으려는 본능적인 방어 기제를 뜻한다.투자대상자산을 보면 금융, 주식, 부동산으로 분류될 수 있다. 우리는 이것을 투자자산의 폴트폴리오라고 한다. 최근에는 가상자산도 투자대상에 포함되고 있다. 화폐보호본능에 의하면 인플레가 예상될 때 사람들은 급격하게 실물자산으로 바꾸려고 한다.여기서 정부의 정책이 투자자의 자산 폴트폴리오 구성에 영향을 미친다. 부동산에 대한 세금을 강화할 경우 부동산을 투자자산으로 편입시키는 것은 줄어들 수 있는 것이다.결국 자본주의 시장에서 이 화폐보호본능을 얼마나 잘 이해하고 통제하느냐, 혹은 개인으로서 이 본능을 따라 어떻게 자산을 배분하느냐가 자산 관리의 핵심이다.정부는 자산가들의 투자자산 폴트폴리오 구성을 화폐보호본능 차원에서 이해해야 한다고 본다. 정부의 정책에는 조세, 이자율, 국채발행 등이 있다. 현재 정부정책은 온통 부동산 수요억제와 세금규제이다.흔히들 인플레를 보이지 않는 도둑이라고 한다. 사실상 인플레를 자극한 것은 정부이다. 정부재정지출만 보더라도 2015년 정부예산이 375조원에서 2026년 728조원으로 늘었다. 노무현 정부는 전국에 혁신도시를 건설하기 위하여 대규모 토지를 수용하였다. 그 재원은 LH가 공사채를 발행하였고 규모는 100조원이었다. 이런 시대에 가만히 은행에 적금만 들고 있는 것은 현명한 자산관리라고 볼 수 없다."화폐를 보호하려는 본능은 흐르는 물과 같다."물길을 억지로 막으면 다른 취약한 곳을 뚫고 흘러넘치듯, 자산을 지키려는 인간의 본능도 한쪽(예: 부동산 규제)을 막으면 다른 쪽(예: 금융 상품, 주식, 해외 자산)으로 어떻게든 길을 찾아 뻗어 나갈 것이다. 정부의 정책이 성공하기 바라며 정부도 투자자들의 현명한 결정을 존중해주기를 기대해본다.<필자소개> 김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2026-07-10 16:43

[기고] <11> 숨은 환급금 찾아주기 어플이용 공짜가 아니다.

숨은 환급금 찾아주기 어플이용 공짜가 아니다.각종 금융어플을 사용하거나 무심코 뜨는 광고 중에서 “신청 가능한 환급금이 있어요”라는 문구를 보게된다. 평균 환급금 20만원이라는 글귀에 가볍게 터치를 해보면 국세청 이용에 동의하라는 화면이 뜬다. 동의를 한다는 것은 어떤 의미인지, 과연 나의 개인정보가 얼마나 넘어가는지 의문스럽다.요즘은 숨은 환급금을 찾아준다는 어플이 많다. 대표적인 어플이 삼쩜삼이다. 숨은 환급금이 하늘에서 떨어지는 것은 아니다. 숨은 환급금이 어떻게 발생하는지를 알아보고 환급금 관련 어플이 개인정보 보호측면에서 안전한지도 알아 보기로 한다.지금으로부터 20여년전 국세청은 2005년부터 2007년까지 3개년 동안 실제 부담할 소득세를 초과한 ‘잠자는 소득세 환급금’ 약 711억원을 납세자 개인에게 직접 지급하였다고 보도한 일이 있었다. 당시 국세청의 발표는 매우 파격적인 일이었다. 이것이 삼쩜삼 어플이 탄생하게된 이유이다.사실 본인의 최근 5년내 소득세 환급금은 언제라도 국세청 홈택스를 통해서 조회할 수 있고 환급받을 수 있다. 소득세 환급금이 발생하는 이유는 본인이 납부할 소득세보다 원천 징수된 소득세가 많기 때문이다. 근로소득자 중에 연간 소득이 500만원이하라면 근로소득공제 70%인 350만원과 본인에 대한 인적공제 150만원을 차감하면 과세대상 소득금액은 0이된다. 따라서 500만원에 대한 원천징수된 세액은 환급금이 된다. 근로소득자들은 회사에서 연말정산을 통해 환급금을 지급해 준다.또한 연간 소득금액 100만원 이하인 자유직업소득자 또는 인적용역소득자들도 대부분 환급금이 발생한다. 자유직업소득자 또는 인적용역소득자란 사업자등록을 하지 않은 소득자이다. 가장 많은 유형은 배달라이더, 아르바이트생, 간병인 등이다. 사업자가 자유직업소득자에게 보수를 지급할 경우 세무비용처리하기 위하여 지급액의 3.3%를 원천징수를 하여야 한다. 10만원을 지급하면 3,300원을 원천징수하여 지급자가 세금납부하여야 한다. 이렇게 1년동안 사업자가 대신 납부한 세금이 국세청에 차곡차곡 쌓인다.만일 당신의 연간 수입이 500만원 이하라면 소득금액이 150만원 이하일 확률이 100%이고, 그렇다면 당신에게서 원천징수된 세금은 전액 환급된다. 500만원 수입일 경우 원천징수된 세액은 165,000원이다. 국세청은 지난 4월 29일 2025귀속 종합소득세 신고안내문을 모바일(카카오톡, 네이버 전자문서, 문자메시지)로 발송했다고 한다. 신고대상자는 1,300만명이고, 이중 배달라이더･대리운전기사･행사도우미･학원강사･간병인 등 인적용역 소득자는 460만 명이고 환급예상액은 1조 766억 원이라는 것이다.신고하는 방법은 홈택스.손택스(모바일)를 이용하거나 ARS(1544-9944)이다.○손택스(모바일) 신고방법 ○ARS 신고방법전술한 바와 같이 인적용역소득자의 올해 환급금 예상액이 1조 766억원이다. 숨은 환급금을 찾아 준다는 어플이 매년 늘어나고 있다. 이들은 숨은 환급금을 찾아주고 수수료를 받는다. 보통 20% 수준이라고 한다. 숨은 환급금이 1조원이 넘는다고 하는데 만일 460만명 중 절반이 서비스를 이용한다고 했을 때 1천억원이 넘는 돈을 수수료 이익을 얻을 수 있는 것이다. 이렇다보니 삼쩜삼으로 시작해서 토스와 같은 금융기관들이 앞다퉈 이시장에 뛰어들고 있다.그러나 숨은 환급금을 찾는 것은 그렇게 어려운 일이 아니다. 홈택스, 손택스를 통해 간편인증을 통해 어플을 하면 바로 팝업창이 뜨고 손쉽게 신고와 환급절차가 마무리 된다. 홈택스, 손택스도 어렵다면 ARS가 있다.삼쩜삼 어플을 통해 숨은 환급금을 조회하기 위해서는 정보제공에 대한 동의절차가 필요하다. 그리고 20% 대의 수수료를 지급해야 한다. 2023년까지는 정보제공 동의를 하게되면 ‘국세청 세무대리인 수임동의’를 한 것으로 진행되었다고 한다. ‘국세청 세무대리인 수임동의’절차는 한마디로 나의 모든 세금정보가 제공된다는 의미다. 국세청 세무대리인 수임동의는 2023년부터 폐지했다고 한다.삼쩜삼 등 대다수의 어플들이 개인정보인증을 받았다고 하지만, 나의 세무·환급·일부 금융정보 등을 꽤 넓게 조회할 수 있는 것은 사실이다. 나의 세무정보를 서비스 제공 후나, 회원탈퇴 후에 파기하는지는 알 수가 없다. 은행계좌에서 나의 예금잔액을 출금하는 정도의 정보는 아니지만 나의 세무정보가 과도하게 어플 사업자에게 제공된다는 점은 알아야 할 것이다.이렇게 숨은 환급금 어플이 등장하게 된 배경은 국세청이 제 역할을 하지 못한 탓도 있다. 숨은 환급금은 보조금이 아니다. 내가 낸 세금 돌려받는 것이다. 그런데 과거에 홈택스를 접속해 보면 단일소득자, 단순경비율, 기준경비율 등 알 수 없는 용어로 납세자의 기를 죽인다. 도저히 다음단계로 진행할 수가 없다. 신고의 과정이 지극히 공무원의 시각이고 그들이 사용하는 용어와 단어로 설명하다보니 일반인들은 도저히 알 수 없는 것이다.그러나 이제는 달라졌다. 국세청은 몇 년전부터 ‘모두채움’서비스를 개시했고, 일반인들의 시각에서 신고를 진행할 수 있도록 노력해왔다. 아직 기대에는 못미치지만 올해는 달라지기를 기대해 본다. 숨은 환급금 찾아주는 어플은 공짜가 아님을 명심해야겠다.<필자소개> 김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2026-06-16 09:34

[기고] <10> 취득세 중과에 대하여

취득세 중과에 대하여다주택자에 대한 양도소득세 중과유예가 2026.5.9.로 종료됐다. 5월 현재 다주택 소유자의 급매물은 어느 정도 정리가 된 듯하다. 양도소득세가 중과되지 않더라도 양도소득세 세부담이 과다할 것으로 예상되는 소유자 중 일부는 주택을 자녀들에게 저가매매하거나 증여하는 방법을 선택하는 것으로 보인다.그런데 자녀에게 증여를 할 때 조정지역 내에 있는 주택에 대한 취득세가 12%로 중과된다. 일반세율이 3.5%인 데 반해 증여시에는 거의 4배 수준이다. 그런데 2026년부터 저가매매 시에도 시가보다 낮은 금액에 대해서도 증여로 보아 취득세를 중과한다. 이에 대해 알아보기로 한다.그리고 증여시 부담부증여사례가 많은데 부담부증여에 대한 취득세 계산에 대해서도 부연한다.1. 저가매매한동안 자녀들에게 저가 매매가 성행했다. 상속세 및 증여세법(상증법) 부모님으로부터 시세보다 싸게 샀을 때, 무조건 증여세가 나오는 것은 아니다. 상증법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)에 의하면 매매가액이 시세대비 30% 또는 3억원 중 낮은 금액으로 거래시에는 증여세가 과세되지 않는다. 10억원이 넘는 주택이라면 통상 3억원만큼 낮은 가액으로 매매하게 되는데 이를 저가매매라고 한다.2022년까지는 저가매매시 취득세에 대하여 고민할 필요가 없었다. 매매가액이 공시가액보다 높기만 하면 매매가액에 따라 취득세를 납부하는 것이 가능하였다.2. 저가매매 시 취득세 부당행위 적용저가매매가 유행처럼 성행하자 취득세 주무부처인 행정안전부는 취득세에 대해서도 상증법에 규정된 매매사례가액과 같은 개념을 도입하였다. 이른바 시가인정액이다. 시가표준액은 최소한의 과세기준이 되는 공시가격과 유사한 개념이고 시가인정액은 실제거래사례인 매매사례가액과 유사한 시가개념이다.상증법에서 매매가액이 시세대비 30% 또는 3억원 중 낮은 금액으로 거래시에는 증여세가 과세되지 않는 반면, 양도소득세는 시세보다 5% 또는 3억원 이상 차이가 나는 경우 부당행위로 보아 시세로 경정하게 되어있다. 상증법에서는 저가매매 시 증여세 과세기준이 시세보다 30% 이상 차이가 나야지만 과세되지만 소득세법에서는 5% 이상 차이가 나면 시가를 기준으로 과세하는 부당행위를 적용하고 있다(소득세법 제101조).행정안전부는 늘어나는 저가매매에 대해서 대책을 마련하게 되었는데 양도소득세를 부과할 때 부당행위를 적용하는 것처럼 취득세에 대해서도 시가보다 5% 이상 차이가 나는 거래시 시가인정액을 적용한다는 입법을 하게 되었고 2023년부터 적용하게 되었다. 2022년까지는 매매가액이 공시가격인 시가표준액을 초과하게 되면 별다른 제재수단이 없었으나 시가보다 5% 이상 낮은 매매가액에 대해서는 시가인정액을 적용할 수 있게 되었다.그런데 2025년말 저가매매에 대해서 취득세법이 더욱 강화되었다. 2026년부터 배우자, 직계존비속간의 저가매매에 대해서는 시가인정액을 적용함과 동시에 매매가액과 시가인정액의 차이에 대해서 증여취득으로 적용한다는 것이다. 일반지역의 취득세가 3.5%인 반면 조정지역의 증여취득은 12% 중과세율이 적용되게 된다(지방세법 제10조의3, 지방세법시행령 제18조의2).3. 부담부증여분에 대한 취득세부담부증여란 부동산을 증여받는 동시에 대출, 임대차 등의 채무를 동시에 인수받는 것이다. 채무는 증여세 계산시 증여가액에서 차감된다. 물론 채무의 존재에 대해서 엄격히 확인한다.취득세 계산에서도 채무를 인수받는 조건으로 증여를 받는 경우 채무는 언젠가 갚아야 할 것이므로 유상취득으로 보아 일반세율 3.5%를 적용한다. 다만 직계존비속 간의 부담부증여 시에는 채무에 대한 존재를 엄격히 확인한다.관련조문을 살펴보면 다음과 같다.지방세법 제7조 【납세의무자 등】⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다. <신설 2014.1.1, 2015.12.29>1. ∼ 3. 생략4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다. <신설 2014.1.1., 2017.12.26>지방세법 제10조의2 【무상취득의 경우 과세표준】⑥ 제7조제11항및제12항에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 "채무부담액"이라 한다)에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다.지방세법 제7조 제12항에서는 채무부담액에 대해서 유상취득으로 본다고 규정하면서도, 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부증여의 경우에는 제11항 즉 증여취득으로 본다는 것이다. 언뜻 보기에 문맥상으로는 부모님으로부터 부담부증여를 받는 경우 부담부채무에 대해서도 증여취득으로 보는 것으로 규정되어 있다.그러나 조문내용을 자세히 보면 추정의 개념으로 봐야 한다. 조세법에서 추정이란 입증책임을 납세자에게 전가하는 개념이다. 본래 조세법에서 과세요건 입증책임은 과세관청에 있다. 추정의 개념을 적용하게 되면 납세자에게 유리한 사항을 납세자가 입증하지 못하면 과세할 수 있다는 법률적 개념이다.지방세법 제7조 제12항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다 하더라도 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 제11항 제4호 각목의 규정과 같이 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 예외로 하고 있기 때문이다.4. 맺음말조정지역 내 주택을 증여취득하는 경우 취득세가 중과되어 상당한 부담이 된다. 더욱이 납세자의 증여가액에 대해 과세관청은 시가인정액을 적용하기 때문에 조세불복이 자주 발생한다.증여부동산이 아파트인 경우 취득세 자진신고.납부시 시가인정액을 적용할 수밖에 없다. 실지거래가액이 여러 개인 경우 납세자는 낮은 시가인정액을 주장하려고 하고, 과세관청은 높은 시가인정액을 적용하려고 하기 때문이다.실지거래가액 중에서 시가인정액을 선택하는 것은 비용도 들지 않고 적용하기도 쉽지만, 실지거래가액이 여러 개라면 과세관청과 다툼이 발생할 수밖에 없다. 필자는 증여가액을 선택할 때 되도록 감정가액을 적용하기를 권한다. 물론 비용이 많이 든다. 공시가격이 10억원 이상이라면 복수의 감정을 받아야 하기 때문에 5백만원 이상의 비용이 든다. 그러나 감정가액을 적용하게 되면 과세관청도 이를 부인하기 위해서 감정을 받아야 하기 때문에 쉽게 납세자의 감정가액을 부인하지 못한다. 그리고 500만원까지 증여세 계산시 필요경비로 인정되기 때문에 비용면에서도 큰 부담이 아니다.부동산 가격이 폭등하여 부동산을 매매하든 증여하든 양도소득세, 증여세, 취득세 부담이 증가하고 높은 세부담은 시중 자금의 흐름에 영향을 준다. 경제가 잘 돌아가기 위해서는 돈의 흐름이 원활해야 한다. 필요할 때 부동산을 팔기도 하고 사기도 하여야만 경제순환이 원활하게 된다. 그런 의미에서 높은 취득세율은 경제순환에 나쁜 영향을 미친다. 우리 몸도 혈액순환이 잘되지 않으면 어딘가 불편하고 질병으로 이어질 가능성이 높아진다. 경제도 순환이 잘되지 않으면 부동산을 사고 파는 사람에게만 영향을 미치는 것이 아니라 전국민의 경제건강에 영향을 미치고 결국 질병이 발생하게 된다.아파트 가격이 오른다고 해서 아파트를 사는 것을 억제하는 것이 올바른 정책인지 의문이 든다. 물은 높은 곳에서 아래로 흐른다. 자연의 이치다. 정책도 마찬가지다. 흐르는 물을 막는다고 해서 언제까지 막을 수 있는가. 흐르는 물을 막아도 언젠가는 넘친다. 물을 막기 보다는 올바른 방향으로 흐를 수 있도록 길을 유도하는 것이 정책이라고 생각한다.단기적으로 억제책을 사용하는 것이 어쩔 수 없다면 장기적인 대책이 병해되어야 억제책에 대한 국민들에게 이해되지 않을까 한다. 요즘 정부정책은 부동산에 대한 장기정책은 보이지 않는다.요즘 반도체 경기가 너무나 좋다. 오늘이 있기까지 당사자들은 뼈를 깎는 노력을 했을 것이다. 정책당국도 그런 면에서 부동산 정책에 대해서 더욱 뼈를 깎는 고민과 함께 올바른 정책을 기대해 본다. <필자소개> 김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2026-05-18 09:35

[기고] <9> 상속주택과 일반주택에 대한 양도소득세

상속주택과 일반주택에 대한 양도소득세상속인들을 상담하다 보면 상속개시 후 상속인들이 해야 할 일들은 쉽게이해하는 반면, 공동상속의 경우 상속주택과 상속인들이 각자 소유하고 있는 일반주택에 대한 양도소득세의 과세차이에 대해서는 상속인들이 가장 어려워한다. 이번 호에서는 상속개시 후 상속인이 해야 할 일과 상속주택과 일반주택의 과세상 차이에 대하여 알아본다.가. 상속개시 후 상속인이 해야할 일1. 사망 직후 (1개월 이내)① 사망신고 : 사망일로부터 1개월 이내에 시·구·읍·면 사무소에 신고해야 한다. (지연 시 과태료 발생)② 안심상속 원스톱 서비스 신청 : 사망신고 시 혹은 신고 후에 정부24에서 신청할 수 있다. 안심상속 원스톱 서비스는 사망일이 속한 달의 말일부터 1년 이내에 신청할 수 있고, 고인의 은행 예금, 대출, 보험, 토지, 자동차, 세금 체납액 등을 일괄 제공해준다. 안심상속 서비스 신청을 하게되면 고인의 금융거래가 정지된다. 즉 일반적 출금이 되지 않고 오직 협의분할계약서와 상속인 전원의 의사가 확인되어야 출금이 된다. 서비스 신청전에 긴급한 돈이 필요한 경우 출금을 하여도 무방하다.③ 유언장 확인: 공증된 유언장이 있는지, 혹은 자필 유언장이 있는지 확인해야 한다.2. 상속재산 파악(2개월 이내)안심상속 원스톱 서비스 결과를 토대로 상속재산에 대한 리스트를 작성한다. 예금자산은 거래은행 지점을 방문하여 상속개시일(사망일) 현재의 잔액과 10년간 입출금 거래내역을 받아야 한다. 되도록 엑셀로 받으면 좋으나 대부분 출력물을 준다. 어쩔 수 없다. 은행을 방문할 경우 가족관계증명서, 신분증을 제시하여야 한다. 상속인이면 누구든 신청할 수 있다.3. 상속의 방향 결정 (3개월 이내)간혹 상속재산보다 상속채무가 많을 수도 있기 때문에 3개월 내에 다음의 의사결정을 하고 법원에 절차를 신청하여야 한다.① 단순승인: 재산과 빚을 모두 물려받는 것이다.② 한정승인: 물려받은 재산의 범위 내에서만 빚을 갚는 것이다.③ 상속포기: 재산과 빚 모두를 완전히 포기하는 것이다.주의: 고인의 빚이 더 많다면 반드시 사망 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 법원에 한정승인이나 상속포기를 신청해야 한다.4. 재산 분할 및 소유권 이전① 상속재산 분할 협의: 공동상속인(가족 등)이 있다면 누가 얼마를 가질지 협의하고 상속재산 분할 협의 계약서를 작성한다. 공증할 필요는 없으나 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하여야 한다.② 부동산 및 등기.등록자산 명의 이전 : 협의분할계약서에 따라 자산의 소유권을 이전한다.③ 부동산 취득세 신고 및 납부: 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 부동산 소재지 시·군·구청에 취득세를 신고하고 납부해야 한다.5. 상속세 신고 및 납부 (6개월 이내)사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 고인의 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다.나. 상속주택과 일반주택1. 상속주택 비과세 특례 상속주택이라하면 상속받을 주택이다. 그리고 상속개시 당시에 상속인들이 소유하고 있는 집을 일반주택이라 칭하고 있다. 이를 도표로 표시하면 이해하기 쉽다.흔히들 상속주택 비과세 특례라고 하면 상속주택을 양도할 때 양도소득세가 비과세 되는 것으로 이해할 수 있으나, 일반주택을 먼저 팔 때 상속받은 주택을 주택수 계산에서 제외하는 것으로서, 일반주택 양도소득세를 비과세 해주는 제도이다(소득세법시행령 제155조 제2항).그림에서 보듯 일반주택은 상속개시일 전에 상속인이 취득한 것이어야 한다. 상속개시일 이후 상속인이 취득한 주택은 아무런 특례가 없다. 상속주택 비과세 특례는 부동산 정책의 변화에 따라 수차례 개정이 되었다.가) 2002년 이전 : 무제한 특례상속주택을 보유한 상태에서 기존에 보유하던 일반주택을 양도할 때, 보유 기간이나 거주 요건만 채우면 횟수 제한 없이 비과세를 적용받았다. 즉 상속개시 후 취득한 주택도 특례가 적용되었다.나) 2002년 12월 30일 : '1채' 제한 도입상속주택이 여러 채일 때 피상속인이 보유했던 주택 중 가장 오래 보유한 주택 1채(선순위 상속주택)에 대해서만 비과세 특례를 인정하기 시작했다.선순위 상속주택(소득세법시행령 제155조 제2항)여러 채의 주택을 상속받았을 때, 비과세 특례를 받을 수 있는 딱 1채(선순위 상속주택)를 정하는 기준이다.① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택② 소유 기간이 같은 경우, 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택③ 거주 기간도 같은 경우, 상속개시 당시 피상속인이 거주한 주택④ 위 모든 조건이 같은 경우, 기준시가가 가장 높은 주택다) 2013년 2월 15일 : '별도 세대' 요건 강화상속개시 당시 피상속인과 별도 세대였던 상속인이 상속받은 경우에만 특례를 적용하도록 했다. 동일 세대원이 상속받는 것은 사실상 가구 내 주택 수가 변하지 않는 것이므로, 이를 통한 비과세 혜택 확대를 차단하려는 목적이었다.예외: 동거봉양을 위해 합가한 경우(60세 이상 부모 봉양 등)는 예외적으로 인정 범위를 두었다.2. 공동상속주택의 주택수 계산상속주택을 여러 명이 상속받을 경우 상속인 중 누구의 주택수에 산입하느나가 중요한 문제이다.주택을 여러 명이 공동으로 상속받은 경우, 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보며, 지분이 같다면 '최고령자' 순으로 주택 소유자를 판정한다는 내용이다.공동상속주택의 최다지분자 또는 최고령자가 결정되면 나머지 상속인은 소수 지분자가 된다. 소수 지분자는 주택수에 산입되지 않기 때문에 상속개시 후 신규로 주택을 취득하더라도 1주택자로 인정받을 수 있다.최다지분자인 상속인은 일반주택을 양도함에 있어서는 상속주택 특례를 적용받을 수 있어, 불이익은 없다.다만, 최다지분자이든 소수지분자이든 주의할 것은 상속개시일 현재 피상속인과 동일세대원이었다면 특례가 적용되지 않는다. 이점은 매우 이해하기 어렵기도 하지만 대단히 주의해야 한다. 요약하자면 피상속인과 동일세대원인 상태에서 주택을 상속받게 되면 주택수가 승계되어 최다지분자에게는 상속주택 특례가 적용되지 않고, 소수지분자도 주택수에 산입된다.3. 상속주택의 처분기한일반주택을 양도함에 있어 상속주택 비과세 특례는 기간의 제한이 없다. 다만, 상속주택을 먼저 양도하는 경우 5년간은 양도소득세 중과를 제외하여 준다. 또는 종합부동산 과세시에도 가액은 합산되나 5년간 주택수에서는 제외하여 준다. 즉 5년이 경과하여 상속주택을 먼저 양도하는 경우 양도소득세가 중과될 수 있다는 것이다.다. 맺은말상속주택의 범위에는 일반주택과 마찬가지로 주택뿐만 아니라 조합원입주권이나 주택분양권도 포함된다. 주택외 입주권이나 분양권이 있는 경우 상속개시당시 이미 피상속인이 2주택 상태였기 때문에 상속주택 비과세 특례가 적용되지 않을 수 있다.두 개의 주택이 상속되는 경우 선수위 상속주택은 비과세 특례가 적용되고, 후순위 상속주택에는 특례가 적용되지 않는다.1주택을 보유한 상속인이 1주택을 보유하고 있는 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가하여 2주택이 된 상태에서 합가하기 전에 직계존속이 보유하던 1주택을 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우에는 예외적으로 상속주택 비과세 특례가 적용된다.피상속인과 동일세대원인 상태에서 주택을 상속받는 경우 매매전에 전문가와 상의하기를 권장한다. 상속이 예상되는 경우 동거봉양이 아니라면 상속개시전에 상속인들은 세대분리를 하는 것이 좋다.협의분할은 상속개시후 6개월 이내이다. 상속주택에 대하여 분할을 협의할 때 최다지분자를 누구로 할 것인지는 상속인들의 주택소유 여부에 따라 양도소득세, 종합부동산세에 미치는 영향을 고려하여 결정하는 것이 좋다.6개월 이내 협의분할을 하지 못하게 되면 민법상 법정상속지분율로 가야한다. 이렇게 되면 동일한 지분으로 상속받게 되고, 최다지분자가 다수인 경우가 되어, 최다지분자는 최연장자가 될 수밖에 없다. 상속주택에 대한 최다지분자가 결정되면 협의분할 후 지분의 변동이 있다 하더라도 변동되지 않으므로 신중하게 결정하기를 권한다. <필자소개> 김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2026-04-07 15:15

[기고] <8> 임대주택사업자에 대한 오해와 진실

2026-03-10 10:36

[기고] <7> 꼬마빌딩에 대한 국세청의 소급 감정평가가 위법하다는 판결에 대하여

최근 꼬마빌딩(비주거용 부동산)에 대한 국세청의 소급 감정평가 및 과세 처분이 위법하다는 법원의 판결이 나와 화제가 되고 있다. 이는 국세청이 2020년부터 시행해 온 '꼬마빌딩 감정평가 사업'의 법적 근거에 대해 사법부가 처음으로 제동을 건 사례이다. 이 판결의 주요 내용은 다음과 같다.가. 서울행정법원2021구합85600, 2025.12.15.(원고승)[ 구 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 단서 중 “평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 감정이 있는 경우”에 관한 부분은 조세법률주의(헌법 제38조, 제59조), 법률우위의 원칙(행정기본법 제8조)에 위배되어 무효라고 봄이 타당함. 이 사건 상속개시일과 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 볼 수 없으므로, 이 사건 감정가액은 이 사건 상속개시일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하였다고 할 수 없어, 이 사건 감정가액에 근거하여 이루어진 이 사건 처분은 위법함.나. 판결내용 정리1. 조세법률주의 위반: 세금은 국회가 만든 법률에 근거해야 하는데, 시행령(대통령령)만으로 과세 대상과 기준을 광범위하게 정한 것은 위법하다.2. 납세자와의 불형평성: 납세자는 상속 후 6개월(증여 3개월) 내에 신고해야 하는데, 국세청은 그 이후인 '법정 결정기한(신고 후 9개월)'까지도 직권으로 감정평가를 할 수 있게 한 점이 공정하지 않다.3. 예측 가능성 침해: 국세청이 어떤 빌딩을 감정 대상으로 삼을지 기준이 불투명하여, 납세자가 얼마의 세금이 나올지 미리 예측하기 어렵다. 즉 모든 과세처분에 대하여 감정평가하는 것이 아니라 국세청의 재량에 따라 감정평가를 할 수도 있고 안 할 수도 있다는 점이다. 예를 들면 해마다 감정평가 건수가 다르므로 그해의 감정평가 예산이 모두 소진되면 이후 결정부터는 쉽게 감정평가 할 수 없다는 점이다.다. 선행 대법원판결(2023. 8. 31. 선고 2023두41530)과의 차이대법원 2023. 8. 31. 선고 2023두41530 판결은 꼬마빌딩에 대한 국세청의 감정평가 및 과세 처분이 정당하다고 판단한 대표적인 국세청 승소 사례이다.1. 시가주의 원칙 (실질과세의 구현)대법원은 상속증여세법의 대원칙인 시가 과세를 가장 우선시했다. 즉, 상속·증여세는 재산의 실제 가치에 맞게 매겨야 한다. 꼬마빌딩의 공시가격은 실제 시세보다 현저히 낮으므로, 국세청이 감정평가를 통해 실제 가액(시가)을 찾아내 세금을 물리는 것은 조세 정의에 부합한다.2. 소급감정의 객관성 인정신고가 끝난 뒤 나중에 감정평가를 하는 소급감정의 효력을 인정했다. 상속일로부터 시간이 조금 지났더라도, 감정평가사들이 그 당시의 시세를 소급해서 적절히 산출했다면 그 금액은 객관적인 시가로 볼 수 있다. 따라서 신고 후에 이루어진 감정이라도 과세 근거로 쓸 수 있다.3. 과세 형평성 제고일부 빌딩만 골라서 감정하는 것이 차별이 아니라고 보았다. 아파트처럼 시가가 투명한 자산과 달리, 꼬마빌딩은 시가를 알기 어렵다는 특수성이 있다. 국세청이 예산안에서 시가와의 차이가 큰 부동산을 선별해 감정하는 것은 자산 간 형평성을 맞추려는 정당한 노력이지, 특정인을 괴롭히는 자의적인 처분이 아니다.4. 시행령의 위임 범위 인정국세청 사업의 근거인 상증세법 시행령 조항이 유효하다고 보았다. 법률에서 시가를 원칙으로 정하고 있고, 시행령은 그 시가를 확인하는 방법(감정평가 등)을 구체화한 것이므로 조세법률주의를 위반한 것이 아니다.라. 결론선행 대법원의 판결(2023두41530, 2023. 8. 31.)은 "세금은 실제 가치(시가)대로 내는 게 정의다. 절차는 보조적인 수단일 뿐이다."는 입장이고, 최근 서울행정법원의 판결(2021구합85600, 2025.12.15.)은 "아무리 시가라도, 법률이 정한 명확한 절차 없이 시행령만으로 세금을 매기는 것은 독재적 행정이다."라고 하며 절차적 정당성을 문제 삼았다.이처럼 법리가 충돌하고 있어, 현재 진행 중인 소송들은 결국 다시 대법원 전원합의체로 올라가 최종 결론이 날 가능성이 매우 높다. 국세청도 시행령에 위임된 내용을 본법으로 개정하여 문제를 해결하려고 할 수 있다. 그러나 꼬마빌딩에 이어 고가주택에 대해서도 감정평가사업을 확대하려는 국세청의 입장은 속도조절이 필요할 것이다.그리고 국세청이 사후 감정평가하는 기준은 공개하지 않고 있다. 일정 기준금액 이상만 감정할 것이라고 하나, 감정평가 기준을 명확히 공개하는 것도 이번 판결에 따라 국세청이 개선하여야 할 과제라고 생각된다.<필자소개>김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2026-02-10 10:17

[기고] <6> 금융상품 재설계하기

지난달에는 절세금융상품 3총사(연금저축, IRP, ISA)를 알아보았다. 연금저축과 IRP를 통하여 연간 900만원에 대한 세액공제 13.2%, 금액으로는 1,188,000원은 대단한 금액이다. 그러나 더 나아가서 납입한 원금에 대한 연 10% 이상의 투자수익률까지 챙긴다면 당신의 노후는 든든할 것이다. 이번달에는 ISA 계좌를 통한 금융상품 투자하기에 대해 자세히 알아본다.1. ISA 계좌의 유형유형운용주체편입가능상품특징중개형투자자 직접 운용국내상장주식, 펀드, ETF, ELS, 예.적금, 채권 등국내주식 직접 투자가능신탁형투자자 직접 운용예.적금, 채권 등원금보장, 낮은 수익률일임형금융회사펀드, ETF, ELS 등국내주식 직접 투자 불가2. 국내상장주식 투자국내상장주식을 직접 투자하기 위해서는 중개형 ISA 계좌를 개설해야 한다. ISA 계좌를 통해 투자하는데 있어 혜택은 운용수익에 대한 비과세, 분리과세 외에 손익통산이라는 혜택이 있다. 그러나 국내상장주식에 대해서는 양도소득세가 과세되지 않기 때문에 큰 의미는 없다고 할 수 있으나, ETF 등에서 발생하는 운용수익에서 주식투자손실액을 차감할 수 있으므로, 무시할 수 없는 혜택이다. ISA 계좌를 개설하고 국내주식, 펀드, ETF 등의 금융상품에 대해 알아보기로 한다.3. 펀드(Fund)상품펀드(Fund)는 불특정 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 자산운용회사와 같은 전문 운용사가 주식, 채권, 부동산, 파생상품 등 다양한 금융자산에 대신 투자하고, 그 수익(또는 손실)을 투자 비율(지분)에 따라 투자자들에게 다시 배분하는 간접 투자 상품이다. 보통 '집합투자기구' 또는 '투자신탁'이라고 불리기도 한다.펀드는 주식, 채권, 국내 또는 해외, 자산 등 분산투자를 통해 위험을 줄일 수 있고, 각 분야에 전문지식을 갖춘 펀드매니저가 운용하므로 개인투자의 한계를 극복할 수 있다. 특히나 적립식 투자를 할 경우 장기적으로 매입단가가 평준화 되어 위험을 분산하는 효과가 있다. 이를 코스트 애버리징 효과(Cost Averaging Effect) 또는 분할매수효과라 한다. 앞으로 소개되는 금융상품은 대부분 적립식이 가능하다.펀드의 종류구 분종 류주요 특징투자대상주식형 펀드자산의 60% 이상을 주식에 투자(고위험/고수익) 액티브 펀드펀드매니저가 시장 평균 이상의 초과 수익을 목표로 적극적으로 종목을 선택하고 운용(고수익 추구, 높은 운용 보수)인덱스 펀드KOSPI200 등 특정 주가지수의 움직임을 그대로 따라가도록 운용 (시장 평균 수익 추구, 비교적 낮은 운용 보수)채권형펀드 자산의 60% 이상을 채권에 투자하며 주식에는 투자하지 않음 (비교적 안정적)혼합형주식과 채권에 동시에 투자하며, 주식 편입 비율에 따라 주식혼합형(주식 비중 높음) 및 채권혼합형(채권 비중 높음)으로 나뉨부동산 펀드부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자MMF (단기금융)만기가 짧은 단기금융상품에 투자 (초단기, 낮은 위험)환매개방형언제든지 자유롭게 환매(현금화)할 수 있는 펀드 (대부분의 펀드)폐쇄형일정 기간 동안 환매가 불가능하며, 만기 때만 상환 가능 4. ELS(주가연계증권, Equity Linked Securities)ELS(주가연계증권)는 개별 주식의 가격이나 주가지수 등 기초자산의 가격 변동에 연계하여 투자 수익이 결정되도록 미리 약정된 수익구조를 가진 금융투자 상품이다.2024년 초 만기가 도래한 홍콩 항셍중국기업지수(HSCEI, 흔히 H지수)를 기초자산으로 하는 주가연계증권(ELS)에서 대규모 원금 손실이 발생하여 사회적 문제로 비화된 적이 있다. 대규모 손실이 발생한 원인은 해당 상품 가입시점인 2021년 상반기 이후 홍콩 H지수가 가파르게 폭락했기 때문이다.ELS의 일반적인 구조상, 만기까지 기초자산 가격이 한 번이라도 원금 손실 구간인 낙인 배리어(Knock-In Barrier, 최초 기준가격의 50% 또는 45% 등)를 터치하면 손실을 확정하게 된다. 2021년 당시 판매되어 2024년 만기가 도래한 ELS의 총 판매잔액은 수십조 원 규모였고, 2024년 상반기에만 수조 원의 원금 손실이 확정되었다. 시중은행과 증권회사를 통해 판매된 홍콩H지수 ELS는 투자자들이 판매금융사에 대해 불완전 판매를 이유로 소송을 제기했고 일부는 법원의 승소판결을 받기도 했다.중요한 것은 중위험 상품이라고 인식되었던 ELS에서도 큰 손실이 발생했다는 점이고, 앞으로도 투자에 주의를 해야한다는 것이다. 특히나 최근 금융시장은 변동성이 매우 크고, 아무도 예측하기 어렵기 때문이다.5. ETF (Exchange Traded Fund, 상장지수펀드)ETF(Exchange Traded Fund, 상장지수펀드)는 특정 지수(Index)나 자산의 가격을 추종하도록 설계된 펀드(Fund)를 주식시장(Exchange)에 상장(Traded)시켜 주식처럼 실시간으로 사고팔 수 있게 만든 금융투자 상품이다. 즉, '펀드의 장점'인 분산투자 효과와 '주식의 장점'인 실시간 거래의 편리성을 결합한 하이브리드 상품이다.(가) ETF와 ELS와 비교구분ETF (상장지수펀드)ELS (주가연계증권)상품 성격집합투자 상품 (펀드)파생결합증권 (구조화 상품)수익 결정 방식기초자산의 성과를 그대로 추종 (시장 수익률 추구). 오르고 내린만큼 수익/손실 발생미리 정해진 조건 충족 시 약정된 수익(쿠폰) 지급. 조건 미충족 시 원금 손실 발생(수익에 상한선이 있음)거래 방식주식 시장에 상장되어 주식처럼 실시간 매매 가능은행/증권사 창구에서 가입. 6개월마다 조기 상환 기회 부여. 실시간 매매가 어렵고, 중도 환매 시 불이익 발생 가능.만기없음 (대부분 영구). 투자자가 원할 때 언제든 매매 가능.정해진 만기가 있음 (주로 2~3년).운용 목적시장 전체 또는 특정 섹터/테마에 분산 투자를 통한 수익 추구기초자산의 제한적인 움직임을 활용하여 약정된 이자를 얻는 것을 목표원금 손실 위험시장 전체의 하락 위험 (지수 하락 시 손실)낙인 배리어(Knock-In Barrier) 터치 여부에 따라 대규모 손실 위험예금자 보호×× 투자자는 자신의 투자 목표와 위험 감수 능력에 따라 두 상품 중 적합한 것을 선택해야 한다. 시장 전체의 성장에 베팅하고 싶다면 ETF를, 미리 정해진 조건 하에 높은 이자 수익을 추구하고 싶다면 ELS를 고려할 수 있다. 특히 예금과 달리 예금자 보호가 되지 않는 점도 유념해야 한다.(나) 기초자산에 따른 ETF의 유형ETF는 어떤 자산이나 지수를 추종하느냐에 따라 여러 종류로 나눌 수 있다. 주식, 채권, 원자재, 통화는 물론 테마, 고배당 등 바야흐로 ETF의 시대다. 핵심 유형을 설명해 본다.종류설명특징주식형 ETF가장 기본적인 ETF로, 주가지수를 추종· 국내: KODEX 200(KOSPI 200), TIGER 코스닥 150(KOSDAQ 150)· 해외: SPY, VOO, IVV(S&P 500), QQQ(NASDAQ 100)시장 전체 흐름에 투자섹터·테마 ETF특정 산업이나 테마에 투자· 반도체, 조선, 방산, AI, 바이오, 헬스케어, 친환경, 2차전지 등성장성은 크지만 변동성도 큼배당 ETF고배당 주식 위주로 구성· KODEX 고배당, TIGER 코스피고배당· SCHD (Schwab U.S. Dividend Equity ETF)현금흐름 중시 투자자에게 적합채권형 ETF채권에 투자하는 ETF로 안정성이 특징· 국·공채, 회사채금리에 민감원자재 ETF실물 자산 가격을 추종· 금, 은, 원유, 천연가스, 농산물 등인플레이션 헤지 효과통화(환율) ETF특정 통화의 가치 변동에 투자· 달러, 유로, 엔화환율 변동을 활용하거나 해외자산 리스크 관리용 (다) 파생형 ETF추종 자산이나 지수에 따른 구분외에 파생형 ETF가 있다. 레버리지 ETF와 인버스 ETF가 있다. 이는 단기 투자용 파생형 ETF로, 구조를 정확히 이해하지 않으면 손실이 커질 수 있기 때문에 매우 주의가 필요하다.종류설명특징레버리지 ETF기초지수의 일일 수익률을 2배(또는 3배)로 추종하는 ETF· KOSPI200 레버리지 2배(3배)짧은 기간에 높은 수익 가능하지만, 횡보장에서는 손실가능인버스 ETF기초지수의 일일 수익률을 반대로(-1배) 추종하는 ETF· KOSPI200 인버스 2배(3배)하락장에서 수익가능하나 상승장에서는 치명적 손실 (라) 커버드 콜 ETF최근에는 ETF 명칭뒤에 커버드콜이 붙는 상품이 있다. 고배당 ETF라고 알려져있다. 주식을 보유하면서 파생상품인 콜옵션을 매도해 추가 수익을 창출하는 것이다. 그러나 상품의 특성상 시장의 하락장에서 하락위험을 줄이지도 못하고, 상승장에서도 주가상승이익을 얻지 못하는 특성이 있으며, 결국 상승장이든 하락장이든 원금을 깎아서 배당을 하는 구조이므로 투자에 대단히 주의할 필요가 있다.(마) TDF(Target Date Fund, 생애주기에 따른 투자)TDF는 은퇴시점(Target Date)에 맞추어 펀드맨니저가 주식과 채권 같은 자산의 비중을 자동으로 조정하여 운용하는 펀드이다. TDF 상품이름에는 2035, 2040, 2050 등 연도가 붙어있다. 이 숫자가 바로 해당 펀드의 목표은퇴연도이다. 이는 젊은 시절에는 주식 등 위험자산 비중을 높여 공격적인 투자를 하고, 은퇴시점에 가까워지면 채권 등 안전자산 비중을 높여 안정적인 수익을 추구한다. 주로 기업형 퇴직연금에서 투자하는 상품이다.(사) 운용방식에 따른 분류원금의 투자운용방식에 따라 ETF를 패시브(Passive) ETF와 액티브(Active) ETF로 나눌 수 있다. 패시브(Passive)는 펀드매니저의 적극적인 판단이나 종목 선별 없이, 지수의 구성 종목과 비중이 바뀌는 경우에만 포트폴리오를 수동적으로 조정한다. 최근에는 이 두 방식의 장점을 결합한 스마트 베타(Smart Beta) ETF도 주목받고 있다.종류설명특징패시브(Passive) ETF펀드매니저의 적극적인 판단이나 종목 선별 없이, 지수의 구성 종목과 비중이 바뀌는 경우에만 포트폴리오를 수동적으로 조정· KODEX 200, TIGER KOSPI 200대부분의 ETF, 낮은 운용보수(연 0.01 ～ 0.2%)액티브(Active) ETF일반 펀드처럼 펀드매니저가 적극적으로 종목을 선별하여 초과 수익을 추구하는 방식· TIGER 2차전지테마 액티브· KODEX 혁신기술 테마 액티브높은 운용보수(연 0.5 ～ 1.0%)스마트 베타 ETF패시브와 액티브의 중간 형태를 띠며, 특정 요소(Factor)를 활용해 초과 수익을 추구, 애티브처럼 추과수익을 목표로 하지만 펀드매니저의 주관적인 판단대신 알고리즘에 따라 포트폴리오를 구성· TIGER 미국고배당 7%프리미엄다우존스중간수준 운용보수(아) 국내 주요 자산운용사별 ETF순위자산운용사ETF브랜드주요 특징1위삼성자산운용KODEX순자산 100조원 최초 돌파2위미래에셋자산운용TIGER개인투자자 순매수 1위3～4위한국투자신탁운용ACE글로벌 빅테크 및 밸류체인 액티브에 강점3～4위KB자산운용KBSTAR안정적인 지수형과 배당형 상품에 강점중상위신한자산운용SOL특정 산업 테마와 채권형에 집중 (자) 지수기반의 대표적인 ETF 상품상품명특징KODEX 200코스피 시장 대형주 200개 (시장 전체 흐름)TIGER 200 “KODEX 나스닥 100미국 나스닥 100개TIGER 미국 S&P500미국 대표 우량주 500개PLUS 고배당주국내 고배당 대표 ETF 6. 투자수익과 세금높은 투자수익를도 중요하지만 세금의 함정도 유의해야 한다. 아래 그래프는 미국의 Nasdaq 100지수에 기반하는 대표적 미국 ETF 상품인 QQQ와 한국의 코스피 200 지수에 기반하는 ETF상품인 KODEX 200에 2016년부터 매월 10만원씩 10년간 투자한 수익률을 비교한 것이다. QQQ· 투자금 : 12,100,000원· 투자수익 : 26,857,659원· 배당금 : 819,935원· 수익률 : 221%- KODEX 200· 투자금 : 12,100,000원· 투자수익 : 7,095,257원· 배당금 : 1,809,709원· 수익률 : 58%ISA 계좌에서는 아쉽게도 미국주식이나 ETF 상품은 투자할 수 없다. 그래서 QQQ를 복제한 상품이 한국에 있다. KODEX 미국나스닥 100 이라는 상품이다. 이를 통해서 QQQ와 거의 유사한 수익률을 올릴 수 있다. 다만 환율변동의 위험은 있다.그런데 ETF를 미국상품에 직접 투자한 것과 한국상품에 투자하는 것이 세금계산상 차이가 있다. 미국주식에 대해서는 예외없이 양도소득세를 부과한다. 그래서 QQQ에 투자한 경우 예시된 투자수익 26,857,659원에 대해서 양도소득세로 22% 세금을 원천징수하고 분리과세 종결된다. 배당소득 819,935원에 대해서는 15.4% 원천징수하는 것은 동일하다. 그런데 KODEX 미국나스닥 100에 투자한 경우 투자수익을 이자소득으로 보아 배당소득과 동일한 15.4%를 원천징수한다. 문제는 금융소득이 연간 2,000만원을 초과하는 경우 종합소득에 합산되어 높은 누진세율이 적용된다.당신의 연봉이 1억원을 넘는 고소득근로자라면 금융소득 종합과세는 치명적이다. 적어도 39.5% 이상의 높은 소득세율이 적용될 것이다. 금융소득이 연간 2,000만원을 초과하지 않는다면 문제될 것이 없으나, 금융소득 2,000만원을 넘기는 규모의 자산을 투자한다면 미국주식이나 지수를 기반하는 국내 ETF에 투자하는 것은 절대 신중해야 한다.7. 마무리(가) ISA, 연금계좌, IRP 활용30대 이전 연령의 직장인입장에서 목돈마련을 어떻게 할 것인지 생각해 본다. 지난호에서 언급한 바와 같이 연금계좌나 IRP에 너무 많은 자금을 불입하는 것은 생각해 볼 일이다. 여유자금을 불입할 운선순위를 따저 본다면 세액공제라는 혜택을 받는 것도 중요하므로 연금계좌를 1순위로 활용하는 것이 좋다. 연금계좌는 연간 600만원까지 세액공제를 받을 수 있고, 세액공제를 받지 않은 투자원금에 대해서는 아무런 불이익없이 중도인출도 가능하다.두 번째는 ISA 계좌를 통해 불입하고 투자하는 것이다. 1년에 2천만원씩 불입하고 3년이상이면 비과세 혜택이 주워지므로 3년마다 해약한 후 연금계좌에 불입하는 것이 좋겠다. ISA 계좌를 해약한 자금을 연금계좌에 불입하면 연간 300만원에 대해 추가 세액공제를 해준다.그리고도 여유자금이 생긴다면 IRP에 가입하는 것도 좋다. 그러나 젊은 직장인이라면 IRP에 큰 비중은 두지 않는 것이 좋다. 대부분의 자금은 ISA 계좌에서 운용하기를 권장한다.(나) 금융자산 재설계의 필요성필자가 대학을 졸업하고 입사했던 1980년대부터 90년대에는 퇴직하는 선배님들의 은퇴계획은 주로 임대소득을 얻는 것이 목적이었다. 그래서 보통 다가구주택을 매입하여 약간의 임대소득을 얻는 것이었다. 그러나 지금은 부동산가격이 너무 높고 높은 보유세와 종합소득세, 그리고 재산보유에 따른 건강보험료 부담 등으로 생각보다 이롭지 않다.필자의 직장 생활 40년동안 크고 작은 경제적 충격이 있었다. 주식시장도 예외는 아니었다. 하지만 시장은 이러한 변동성을 극복하고 안정성과 고수익을 지향하면서 금융투자상품도 계속 진화하고 있다.30대 이전의 직장인이라면 ISA 계좌를 개설하고 매달 10만원부터 적립하기를 권한다. ETF 초보자라면 지수기반의 ETF에 투자하기를 추천한다. 1억원의 목돈을 마련하는 것이 중요하다. 목돈이 생기고 주식시황에 대한 안목이 생긴다면 테마와 섹터별 ETF에 관심을 가져도 좋다. 올 상반기에는 방산, 조선 ETF가 큰 수익을 냈고, 하반기에는 반도체 ETF가 좋았다.수억원의 자금을 운용하는 투자자라면 ISA 계좌와 별도로 개별주식계좌를 개설하여 미국 주식이나 ETF에 직접 투자하는 것을 권한다. 앞서 설명한 바와 같이 금융종합과세를 피하기 위해서이다.이글을 쓰면서 채상욱 작가의 “달러자산 1억원으로 평생월급 완성하라”는 책을 참고하였다. 지면상 금융상품에 대한 자세한 설명은 하지 못했다. 궁금한 사항은 제미나이를 통해서 알아보면 편리하다. ETF의 편입종목, 기간별 수익률, 운용수수료 등 검색을 하면 쉽게 알 수 있다. 모든 투자자가 큰 수익을 내기를 바란다. 김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2025-12-31 10:12

[기고] <5> 절세금융상품 3총사

절세금융상품 3총사 지난해 말 퇴직한 동료로부터 들은 얘기다. DC형 퇴직연금 잔액이 1억원이었는데 올해 설쯤에 7천만원을 방산 ETF에 투자하였다고 들었고, 추석무렵에는 수익률이 80%가 넘었다고 한다. 그러고 보니 내게도 대출신청 하러갔다가 은행직원으로부터 권유받아 들은 IRP 퇴직연금이 1,500만원 있었다. 9년이 넘었지만 누적 수익률은 올해 초 10%도 안되었다. 친구얘기를 듣고 부랴부랴 주식형 ETF 상품으로 갈아탔고, 글로벌 AI 반도체와 한국 AI 반도체에 투자하였다. 다행히 10월말쯤 꽤 수익률이 올라갔고 잔액도 2천만원도 넘게 되었다. 돌아보니 세액공제만 관심을 가졌고, 금융상품 운용에는 전혀 아는 바가 없었다. 필자가 모 잡지사와 인터뷰를 하면서 내집마련이 어려운 젊은 세대에 해주고 싶은 얘기가 있느냐는 질문에 대해서 목돈마련이 필요하고 적금으로는 너무 시간이 오래 걸리기 때문에 금융상품에 대한 이해를 높여 금리와 인플레 이상의 수익률을 올리는 노력이 필요하다고 답했다. 내집을 사기 위한 계약금 정도의 목돈은 마련해야 하지 않을까 했다. 이번달에는 목돈마련에 대해 알아보기로 한다. 고액 연봉자라면 증권회사에서 일반계좌개설하고 개별종목이든 ETF든 투자하면 되지만 빠듯한 연봉이라면 절세가 가능한 금융상품 3총사를 이용하여야 한다고 생각한다.<절세 금융상품 3총사>구분주유절세혜택납입한도비고연금저축세액공제 한도 600만원연간 1,800만원중도인출시 불이익IRP세액공제 한도 900만원 연간 1,800만원(연금저축 포함)불가능ISA200만원(400만원) 비과세+분리과세 9.9%연간 2,000만원(5년간 최대 1억원)만기 3년 이상 연금저축과 IRP(Individual Retirement Pension, 개인형 퇴직연금)는 대표적인 세액공제 상품이다. ISA(Individual Savings Account, 개인종합자산관리 계좌)는 비과세, 분리과세 혜택을 주는 금융계좌이다. 참고로 IRP는 기업형 퇴직연금(DC, DB)과는 다른 상품으로 이에 대한 설명은 다음 기회에 하기로 한다. (1) 연금저축과 IRP 연금저축과 IRP는 매우 유사한 상품이다. 55세 이후 연금수령을 위함이고, 가입, 유지기간, 납입방법, 세액공제, 운용방법, 연금수령 시점 등도 비슷하다. 차이점이라면 연금저축은 소득이나 나이 제한 없이 누구나 가입할 수 있고, 연 최대 600만 원까지 세액공제를 받을 수 있으며, 중도 인출이 자유롭지만 세금이 부과되고, 고위험 고수익 상품에 자유롭게 투자할 수 있다. IRP는 소득이 있는 사람만 가입할 수 있고, 연금저축과 연계할 경우 최대 900만 원까지 세액공제 받을 수 있으며, 특정 사유가 발생했을 때만 중도 인출이 가능하고, 최소 30%는 안정자산에 투자해야 한다. (연금저축과 IRP 비교)구분연금저축IRP가입자역누구나직장인. 자영업자납입기간5년 이상5년 이상납입한도1,800만원1,800만원가입기관은행, 보험사, 증권사은행, 보험사, 증권사세액공제 한도연600만원연900만원(연금저축 포함)세액공제율총급여 5,500만원 이하 : 16.5%총급여 5,500만원 초과 : 13.2%중도인출가능(세액공제받은 금액과 수익은 기타소득으로 16.5% 과세)불가능(예외 조건 일부 있음)투자가능상품펀드, ETF예금, 펀드, ETF위험자산 투자한도없음위험자산 70%, 고위험자산금지수수료운용수수료이외 없음0.1 ∼ 0.3%담보대출가능불가능 연금저축을 55세 이전 중도인출시 세액공제받은 금액과 투자수익에 대해 기타소득으로 추징당하므로 매우 주의해야 한다. 이를 예시로 들어 설명해 본다. 연금저축에 500만원 납입 후 세액공제 받고, 운용수익 50만원 발생한 경우, 중도해지 시 550만원 × 16.5% = 약 907,500원을 기타소득에 대한 세금으로 원천징수당하고, 실수령액은 459만원이 된다. 다만, 세액공제를 받지 않은 경우 원금에 대한 세금부과는 되지 않으며, 인출자가 세액공제 받지 않았음을 입증해야 한다. IRP는 중도인출이 불가능하나 예외적으로 다음 사유 시에는 허용이 된다. 1. 무주택자가 본인 명의로 주택을 구입2. 무주택자인 가입자가 주거를 목적으로 전세금 또는 임차보증금 부담3. 가입자 또는 그 부양가족이 질병이나 부상으로 6개월 이상 요양 필요4. 최근 5년 이내 개인회생 또는 파산 선고5. 천재지변으로 인해 피해를 입은 경우 (2) ISA구분일반형서민형가입요건만 15세 이상직전연도 총급여액 5천만원 이하비과세 한도200만원400만원비과세 한도초과 수익9.9% 분리과세의무기간3년(납입한도 내에서 자유로이 중도인출 가능)납입한도연간 2천만원, 5년간 최대 1억원 ISA는 하나의 금융보따리다. 앞서 설명한 연금저축이나 IRP와 같은 상품이 아니다. ISA 계좌를 개설하여 개인의 판단에 따라서 다양한 금융상품을 담아서 한 번에 관리, 운용하는 종합관리 계좌이다. ISA 계좌의 장점을 비과세와 분리과세라고 설명했지만 또 하나의 장점은 계좌해지시까지 발생한 손익을 통산한다. 그리고 일반계좌에서는 이자, 배당수익에 대해 만기시 무조건 원천징수 하는 반면, ISA 계좌를 해지하기까지는 수익에 대한 과세가 이연된다. ISA 계좌는 전 금융기관을 통해 1개만 허용된다. 은행, 보험, 증권사에서 가입이 가능한데 운영방법에는 신탁형, 중개형, 일임형이 있다. 신탁형은 납입한 금액의 운용을 금융기관이 알아서 하는 것이다. 그래서 원금보전 위주로 하게 되어 수익률이 낮다. 중개형은 본인이 직접 상품선택을 하는 것이다. 예.적금, 펀드, ELS, ETF, 상장주식 등 제한이 없다. 일임형은 상품운용을 금융기관에 일임하는 것이다. 운용보수를 별도로 지급해야 한다. 그리고 증권회사에서만 가능하다. 정리해 본다. 연금저축과 IRP는 연금수령을 목적으로 가입하는 상품이므로 목돈마련이 필요한 40세 이전 세대에게는 많은 금액을 불입하는 것은 불리한 선택이다. 연말정산 시 세액공제 받자고 무턱대고 한도금액을 채울 경우 막상 큰 돈이 필요해서 해지해야 되는 상황이 오면 낭패가 된다. 오히려 수년간 공제받은 세액을 한 번에 추징당한다. 그러니 젊은 세대는 연금저축이나 IRP는 최소한으로 하고, 1억원까지의 자금을 마련할 때까지는 ISA 계좌를 개설하여 운용하는 것이 더 바람직하다. 그리고 목돈마련을 위해서는 투자수익을 인출하지 말고 계속 재투자해야 한다. 이른바 복리의 투자효과를 위해서다. 연15%의 수익을 계속 재투자하여 복리효과를 보게 되면 5년 후면 원금의 100%가 늘어날 수 있다. 다음에는 금융상품 운용에 대해 자세히 알아보기로 한다. <필자소개>김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2025-11-24 17:05

[기고] <4> 세 번째 「주택시장 안정화 대책을 바라 보며 !

2025-10-28 11:29

[기고] <3> 세무기장은 반드시 필요한가?

세무기장은 반드시 필요한가?요즘 유튜브 광고를 보면 세무기장 한달에 3만원이라는 광고가 뜬다. 필자가 세무서에 입사했던 1985년에도 한달 기장료는 보통 10만원이었다. 40년이 지난 지금은 10만원은 커녕 3만원 시대가 되었다. 기장료가 떨어지는 이유는 여러 가지가 있으나 별론으로 한다.사업자의 세금계산을 위해서는 매출액 집계를 먼저 하여야 한다. 세무상 매출액을 수입금액이라고 한다. 수입금액이 모두 사업자의 소득은 아니다. 매출액에서 인건비, 재료비, 임대료 등의 경비를 차감하여야 이익의 윤곽이 결정된다. 더 나아가면 시설투자에 대한 감가상각비, 종업원에 대한 퇴직급여충당금, 외상매출액 중 받지 못한 위험에 대한 대손충당금 등의 비용도 차감하여야 한다. 이를 필요경비라고 한다. 수입금액에서 필요경비를 공제한 금액을 세무상으로 소득금액이라고 한다.일반적으로 매출액에서 제경비를 차감하면 순이익이라고 한다. 세무상으로는 이를 소득금액이라고 한다. 순이익과 소득금액이 동일하지는 않지만 유사한 개념이다. 세금 계산과정에서 수입금액이 결정되면 다음으로 소득금액을 계산해야 한다.수입금액에서 소득금액을 계산하는 방식은 두 가지가 있다. 첫째는 장부기장에 의한 방법이고, 둘째는 추계방식이다. 장부기장은 간편장부에 의한 방법이 있고, 복식부기에 의한 방법이 있다. 간편장부는 가계부와 같은 방식이다. 현금주의 관점에서 현금이 들어오면 수입이고 현금이 나가면 지출이다. 이렇게 가계부를 쓰는 방식으로 기록한 후 수입금액에서 지출을 차감하면 소득금액이 되는 것이다. 게으르지 않다면 매우 쉽고 편한 방식이다.간편장부 방식은 소규모 사업자에 한해서 허용된다. 매출액이 일정 규모 이상이 되면 간편장부 방식은 허용되지 않는다. 바로 복식부기에 의하여 소득금액을 계산하여야 한다. 복식부기에 대해서는 후술하기로 한다. 업종별 금액별 기장의무를 도해하면 다음과 같다. 업 종 별계속사업자직전연도기준 신규사업자해당년도기준Ⅰ그룹 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업 제외), 부동산매매업, 그 밖에 아래에 해당하지 아니하는 사업6천만원미만3억원미만Ⅱ그룹 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스·증기 및 공기조절 공급업, 수도·하수·폐기물처리·원료재생업, 건설업(비주거용 건물 건설업은 제외), 부동산 개발 및 공급업(주거용 건물 개발 및 공급업에 한정), 운수업 및 창고업, 정보통신업, 금융 및 보험업, 상품중개업 3천6백만원미만1억5천만원미만Ⅲ그룹 부동산 임대업, 부동산업(부동산매매업 제외), 전문·과학 및 기술 서비스업, 사업시설관리·사업지원 및 임대서비스업, 교육 서비스업, 보건업 및 사회복지 서비스업, 예술·스포츠 및 여가관련 서비스업, 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인 서비스업*, 가구내 고용활동2천4백만원미만7천5백만원미만 기장의무는 직전사업연도 수입금액 기준이다. Ⅰ그룹의 업종은 연간 수입금액이 6천만원 미만까지, Ⅱ그룹의업종은 연간 수입금액 3천 6백만원 미만까지, Ⅲ그룹의 업종은 연간 수입금액 2천 4백만원 미만까지 간편장부에 의한 소득금액 계산이 가능하다. 역으로 말하면 간편장부 대상금액 이상인 사업자는 복식부기에 의한 장부기장을 하여야 한다. 다만 신규사업자는 예외적으로 간편장부가 허용되고 있다. 그러나 이것이 너무 악용되면서 신규사업자라도 한도를 정하게 되었다. 표에서 신규사업자 해당연도기준금액 미만까지 간편장부가 허용된다.다음은 추계에 의한 소득금액 계산방식이다. 추계는 장부를 작성하지 않고 국세청이 정한 경비율을 적용하여 소득금액을 계산하는 방식이다. 추계에 의한 소득금액 계산은 사업자의 규모에 따라 단순경비율과 기준경비율로 나뉜다.단순경비율에 의한 계산은 수입금액의 일정비율 전체를 필요경비로 인정하고 나머지가 소득금액이 된다. 기준경비율은 주요경비(재료비, 임차료, 인건비)는 적격증빙이 갖추워진 경우에만 필요경비로 인정되고 나머지 기타경비만 경비율에 의한 필요경비로 인정하는 것이다.단순경비율에 의한 계산은 수입금액의 일정비율 전체를 필요경비로 인정하고 나머지가 소득금액이 된다. 단순경비율에 의한 소득금액 계산은 납세자에게는 가장 쉬운 방법이다. 그래서 단순경비율 적용대상은 매우 제한적이다. 단순경비율 적용대상 요건이 안되면 기준경비율을 적용하여야 한다. 기준경비율 대상은 장부기장의무와 관련이 있다.여기서 집고 넘어갈 포인트는 간편장부대상자인 경우 신규사업자는 추계방식을 선택해도 불이익이 없다는 것이다. 이유는 단순경비율을 적용할 수 있기 때문이다. 물론 간편장부대상자도 단순경비율을 적용할 수 없는 경우도 있다. 하지만 간편장부대상자는 장부기장하는 것도 쉽다. 별다른 사후관리가 없다. 문제는 복식부기의무 대상자는 추계방식을 선택할 때 단순경비율을 적용할 수 없다는 것이다. 그렇다면 기준경비율이 왜 납세자에게 불리한가를 알아본다. 기준경비율에 의한 추계는 수입금액 중 주요경비에 대해서는 적격증빙을 제출하지 못하면 한 푼도 필요경비를 차감할 수 없다. 실무적으로 기준경비율에 의한 추계방식은 단순경비율의 3.4배로 정의되어 있다.기준경비율 적용대상자가 주요경비에 대한 증빙서류를 제대로 수취하지 않을 경우 세부담이 급격히 증가하는 것을 완화하기 위해단순경비율로 계산한 소득금액에 배율을 곱한 금액을 상한소득으로 하고 있다(소득세법시행규칙§67).표현은 납세자를 배려하는 듯하지만 실제로는 기준경비율을 적용해야 납세자에게는 일종의 불이익이다. 장부기장을 하지 않으면 적어도 단순경비율에 의한 소득금액의 3배 가량 높게 계산된다. 이런 불이익을 감수하고 추계방식을 선택하기는 쉽지 않다. 좋게 말하면 장부기장을 유도하기 위한 정책이라고 할 수 있다. 그래서 매출액이 증가하면 추계방식을 선택하기가 어렵다. 좋든 싫든 장부기장을 하여야 한다. 납세자 스스로 기장을 하는 것은 쉽지 않다. 더군다나 1명이라도 종업원을 고용하면 4대보험 신고를 하여야 한다. 세금계산하는 것보다 4대보험 실무가 더 어렵다. 본인이 못하면 종업원을 고용해서라도 해야한다. 그런대 종업원 1명을 고용하더라도 최저임금 이상을 지급하려면 월 250만원은 지급해야 한다. 세무기장 수수료는 본인이 종업원 1명을 고용하기 어려운 납세자에게 적은 수수료로 업무를 위탁할 수 있는 솔류션이다. 앞서 언급한 세무기장 수수료 월3만원에 대해서 얘기해 본다. 세무대리인에 대한 수수료는 월기장료와 5월 종합소득세 신고에 대한 조정수수료로 구성되어 있다. 그렇다면 세무기장 수수료를 월 3만원 받는 것이 월 10만원 받는 세무기장 수수료보다 저렴한 것인가에 대해 생각해 보자. 앞서 언급한 대로 세무대리인에 대한 수수료는 월기장료와 연간 세무조정료로 구성되어 있다. 보통 월 10만원 이상 세무기장수수료를 받는 경우 연간 세무조정수수료는 할인을 받는다. 100만원 받을 경우라면 50만원 정도 받는 것이 일반적이다. 그런데 월 3만원을 받는 연간 세무조정수수료는 할인을 받기 어렵다. 보통 100만원을 받을 것으로 예상된다. 결국 조삼모사라고 할 수 있다. 월 3만원 받는 것이 반듯이 저렴하다고 하기는 어렵다. 더군다나 고객관리 측면에서 세무사 사무실 직원 1명이 서비스 할 수 있는 고객은 대략 1인당 50명 정도이다. 그런데 월 3만원 받는 세무사 사무실에 고객이 몰린다면 제대로된 서비스를 받을 수 있는지는 의문스럽다. 납세자 여러분께서는 이런 수수료 구조를 고려해서 선택하시기 바란다. 오늘의 주제를 정리해 본다. 납세자는 수입금액에 대한 소득금액 계산방식을 추계방식이든 장부기장방식이든 선택할 수 있다. 추계방식에서 단순경비율을 적용받을 수 있다면 가장 최선일 것이다. 그러나 국가는 호락하락 하지 않다. 추계방식을 선택하였으나 기준경비율 적용대상이라면 거의 세금계산상 호구가 된다고 봐야 한다. 즉, 단순경비율 보다 3배 이상 소득금액이 계산된다면 죽을 힘을 다해서라도 장부기장을 하여야 한다. 이것이 국가가 원하는 것이다. 세무대리인에 대한 수수료는 자율화되어 있다. 부동산중개수수료처럼 법정수수료로 규정되어 있지 않다. 각 세무사별 자율에 의하여 수수료를 받고 있다. 우리가 간과해서는 안될 것이 공짜 점심은 없다는 것이다.김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2025-09-24 11:28

[기고] <2> 상속.증여세 극적으로 줄일 수 있는가 ?

지난 해 정부는 상속세 과세방식을 현행 유산세 방식에서 유산취득세 방식으로 변경하는 개편안을 발표하였다. 그러나 금년 8월 정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 상속세제 개편안이 아예 없다. 심지어 상속세 일괄공제금액(현행 5억원) 증액도 지난해 논의가 있었지만 이것마저도 빠져있다.참고로 유산세 방식은 피상속인의 사망으로 발생한 전체 유산총액을 과세표준으로 하여 세금을 부과한 뒤, 상속인들 지분에 따라 나눠 부담하는 방식이며, 유산취득세 방식은 상속인 각자가 실제로 취득한 유산총액을 과세표준으로 하여 개별적으로 세금을 계산하는 방식을 말한다.자산가격이 지난 10여년전에 비해서도 2배 이상 상승하였고 강남권의 아파트 한 채 가격이 최소 20억이 넘는 상황에서 상속세 부담이 보유하고 있는 금융재산 만으로 납부하기 어려운 상황이다. 현행 상속세 공제제도는 30년 전에 제정되었고, 30년 전의 자산가격과 비교할 때 현행 공제제도는 어른에게 어린 아이의 옷을 입으라고 하는 꼴과 다르지 않다.어쨌든 빠른 개편이 있어야 할 것이다.글의 제목처럼 상속.증여세를 극적으로 줄이는 방법이 있는가에 대해서는 일단 없다라고 생각한다. 다만, 이삭 줍는 심정으로 10% 내지 20%라도 줄일 수 있다면 생각해 볼 일이다.현행 상속세제에 대해서 설명해본다. 전술한 바와 같이 현행 상속세제는 유산세 과세방식이다. 즉 피상속인의 재산총액에 대해서 각종 공제가 이루어진다. 일괄공제 5억원, 배우자 공제 5억원에서 30억원까지이다. 그리고 금융재산상속공제 20%(2억원 한도), 동거주택상속공제 6억원이 있다.가장 중요한 것은 상속재산의 평가이다. 특히 부동산에 대한 최근의 과세현장의 분위기는 철저히 시세평가를 강화하고 있다. 몇 년전부터 꼬마빌딩에대해서 감정평가를 실시하겠다고 하였고 이제는 주택에 대해서도 10억만 넘어도 감정평가를 하고 있다고 한다. 되도록 상속세 신고전에 단독주택이나 빌라라 하더라도 감정평가를 미리 하는 것이 좋다고 생각한다.몇가지 절세 전략을 알아 본다.첫째는 부채를 활용하는 것이다. 부채는 상속재산가액에서 차감하여야 하는 금액이다. 사실상 공제와 같은 효과가 있다. 은행의 대출이라면 부담이 있겠지만 부동산 전세보증금 채무라면 특별한 이자부담이 없이 부채로 공제받을 수 있으므로 활용할 만하다.예를 들면 전세보증금을 10억을 받아 금융자산으로 보유하면 보증금 채무 10억원을 공제받는다. 물론 금융재산 10억원이 상속재산에 가산된다. 그러나 금융재산 10억원에 대해서는 20%(2억원 한도)인 2억원의 금융재산상속공제를 받을 수 있다. 즉 2억원의 공제를 추가로 받을 수 있는 것이다. 상속재산이 30억원이 넘으면 50%의 세율이 적용되는 상황에서 2억원이면 상속세 1억원이 줄어든다. 충분히 활용할 가치가 있다.둘째는 사전증여를 활용하는 것이다. 사전증여는 10년단위로 합산하다. 현행 증여공제는 자녀 5천만원, 미성년자인 자녀 2천만원, 4촌 이내 기타친족 1천만원이다. 여기서 손자.손녀는 직계로 보기 때문에 자녀와 동일한 5천만원의 증여공제가 적용된다. 다만 손자에게 증여하는 경우 할아버지와 아버지가 증여한 금액을 합산해야 하기 때문에 할아버지가 손자에게 5천만원을 증여하면 아버지가 자녀에게 증여하더라도 추가적인 공제를 받을 수 없다. 이점은 잘 활용하여야 한다. 전술한 전세보증금으로 받은 금융자산을 10년에 한 번씩 증여를 하게 되면 꽤 쏠쏠한 절세 효과가 있다.10년 이내 사전증여재산을 상속재산에 가산하는 것은 주의할 필요가 있다. 예전에 이런 사연이 있었다. 전재산이 시가 6억원인 재산을 보유한 남편이 이 재산을 장남에게 증여하였다. 그런데 증여 후 10년 이내 돌아가시면서 사전증여재산이 상속재산에 가산되었다. 상속인들은 일괄공제 5억원을 공제받을 것으로 생각했는데 실제로는 공제를 한 푼도 받지 못하였다. 즉, 사전증여재산 6억원이 가산되었지만 일괄공제를 받지 못하였기 때문에 증여세 포함 1억 3천만원 가량을 납부하게 되었다. 상속재산 공제한도라는 것이 있는데 일괄공제를 적용받기 위해서는 상속개시당시 본래의 상속재산이 있어야 하는 것이다. 상속개시당시 본래의 상속재산이 5억원 이상은 있어야 전술한 일괄공제를 받을 수 있다. 다시 말하면, 사전증여를 하더라도 본래의 상속재산을 5억원 이상은 남겨 두워야 한다.셋째는 연대납세의무제도를 활용하는 것이다. 상속재산가액이 30억원이고 상속인이 배우자 포함 3명이라면 배우자의 법정상속한도가 10억원이 넘을 것이다. 이 경우 협의분할 할 때 금융재산을 피상속인의 배우자에게 분할하고 자녀인 상속인들이 납부할 상속세를 배우자가 받은 상속재산 내에서 대신 납부해주면 직접적인 상속세 절세효과는 없다고 하더라도 배우자공제한도를 최대한 받으면서 배우자가 사망할 경우 2차적인 상속세의 부담을 줄이는 효과가 있다.넷째는 종신보험을 활용하는 것이다. 피상속인이 계약한 종신보험이라면 사망보험금은 당연히 상속재산에 포함된다. 그러나 자녀가 계약자이고 피보험자가 부모를 두며, 수익자를 다시 자녀로 하게되면 부모의 사망을 원인으로 저녀가 받는 종신보험은 상속재산에 포함되지 않는다. 예를들어 부모가 자녀에게 사전증여한 현금으로 자녀가 부모를 피보험자로 하여 종신보험을 계약한 경우, 사망보험금은 확실이 절세효과가 있다.종합해보면 서울에서 강남의 아파트 한 채와 금융재산 수억원을 보유한 가정이라면 상속세가 10억원이 넘을 것이다. 부모님들은 이런 상황을 대비할 필요가 있다. 절세에 앞서 상속세를 부담할 금융재산이 필요하다는 것이다. 물론 연부연납을 활용하면 10년 분할 납부도 가능하다.대개 상속개시 후 상속세 납부를 두고 자녀들의 갈등이 시작된다. 보통 상속재산 비율로 납부할 세액을 나누면 될 것 같은데 실제로는 그간의 서운한 일과 누가 사전에 더 받았으니 세금 더 내라는 등의 다툼이 발생한다. 이러한 갈등을 예방하려면 되도록 상속재산 중 부동산을 처분하지 않은 상태에서 상속세를 납부할 수 있게 상속재산의 폴트폴리오를 재구성하여야 한다고 생각한다. 전술한 종신보험, 부채를 통한 금융재산 보유, 사전증여 등을 하여야 한다. 적어도 부모가 50대가 넘어서면 이러한 사전증여와 함께 상속세 납부 전략을 마련하여야 한다.필자는 10여년의 실무를 하면서 다양한 상속개시 후 상속인들간의 다툼을 보아왔다. 그 정도는 상상이며 재산분할 소송은 물론 극단적인 경우는 칼부림까지 가는 사례도 있다. 차라리 상속재산이 없었다면 상속인들간의 우애는 남아 있을 것이다. 부모님들은 숙고하시기 바란다. <필자소개>김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2025-08-25 16:20

[기고] <1> AI 시대의 국세청 세무조사

AI 시대의 국세청 세무조사금년 2월 국세청은 2025년도 조사목표건수를 1만4천건 수준을 유지한다고 발표하면서 ‘AI 탈세적발시스템’이 본격적인 가동에 들어갔다고 밝혔다. 이어 AI 탈세적발시스템은 지난해 법인 세무조사에 이어서 올 8월부터는 개인 조사로 확대된다고 하였다. 필자는 국세청에서 38년 근무하고 퇴직하였고 2024년부터 세무사업을영위하고 있다. 세무사로 납세자의 신고업무를 시작하게 된 지도 어느새 2년차가 되었다. 5월 종합소득세 신고를 준비하기 전 국세청이 납세자에게 보낸 사전안내문서를 열람하게 된다. 사전안내문은 전년도 신고내용을 토대로 최근 3년간의 소득세 신고내용을 분석하여 당해 사업자의 소득률과 동일업종 전국평균 이익률, 개별비용의 과다 여부도 알려준다. 한 발 더 나아가 대표의 신용카드로 결재한 필요경비 중 주말사용 횟수와 금액까지 알려준다. 올해 종합소득세 신고 시 참고하라는 것이다. 어떻게 보면 납세자의 취약점을 알고 있으니 이를 시정하지 않으면 세무조사를 받을 수 있다는 무언의 압력이다. 사업체를 영위하는 납세자가 세무조사를 받게 되면 추징세액에 대한 막연한 두려움과 할 일을 제대로 하지 못할 정도의 스트레스를 받는다고 한다. 세무조사가 두렵기는 하지만 실제로 개인사업자가 세무조사를 받을 확률은 얼마나 될까? 국세청의 개인사업자의 조사건수는 다음과 같다. (국세종합통계) <단위 :명>구분20192020202120222023조사인원4,6623,9954,0443,8603,842소득세신고인원7,469,6357,850,9139,339,46310,275,11311,481,360VAT 일반사업자-4,464,4584,792,6664,919,6274,964,375 2023년 기준 소득세신고인원 대비 조사인원은 소득세 신고인원 대비 0.03%이고 부가가치세 일반사업자 인원대비는 0.07%이다. 매우 희박한 가능성이다. 일반적인 개인사업자는 평생동안 세무조사를 받을 일이 없다고 봐도 무리가 아니다. 그렇다면 국세청은 개인사업자 조사대상자 선정기준은 어떤지를 알아본다. 세무조사대상자 선정기준은 첫 번째 정기세무조사 대상자이고 둘째는 비정기 세무조사 대상자이다.첫 번째 정기 세무조사 대상자 선정 기준이다.정기 세무조사는 주로 납세자의 신고 내용이 적절한지 검증하기 위해 주기적으로 선정하는 방식이다. 신고 성실도 분석 결과 불성실 혐의가 있는 경우, 국세청은 납세자의 신고 내용에 대한 과세자료, 세무 정보 및 회계 성실도 자료 등을 고려하여 정기적으로 성실도를 분석한다.이 분석 결과 불성실 혐의가 있다고 인정되는 경우 정기조사 대상에 선정될 수 있다. 성실도 분석은 전통적인 조사대상자 선정기준이다. 성실도 분석 외에 장기 미조사대상자에 대한 선정도 중요하다. 장기 미조사자는 최근 4과세기간 이상 같은 세목의 세무조사를 받지 않은 납세자에 대해 업종, 규모, 경제력 집중 등을 고려하여 신고 내용이 적정한지 검증할 필요가 있는 경우 선정된다. 특히, 대규모 기업집단에 속한 일정 규모 이상의 납세자는 5년 주기로 순환 조사를 받는 것이 원칙이다.법인은 연간 수입금액이 1,500억 원 이상(자산 2,000억 원 이상이거나 전문인적용역 제공 법인은 500억 원 이상)인 법인은 5년 주기로 정기조사 대상이 된다.개인은 연간 사업소득 수입금액이 500억 원 이상(변호사 등 전문인적용역 사업자는 200억 원 이상)인 개인사업자도 5년 주기로 정기조사 대상이 된다.그리고 무작위 추출 방식의 표본조사가 있다. 국세청은 누구나 세무조사를 받을 수 있다는 가능성을 확산시켜 성실 신고를 유도하기 위해 무작위 추출 방식으로 대상을 선정하기도 한다. 처음에는 그야말로 무작위였다가 빅데이터에 기반한 분석을 하게 되었고, 최근에는 AI 탈세적발시스템 도입으로 무작위 추출이라기 보다는 분석된 탈세 유형 대상자를 콕 집어 내는 핀셋방식이라고 봐야 한다. 빅데이타 분석에 기반한 분석기법이 PCI분석기법이다. PCI는 재산(Property), 소비(Consumption), 소득(Income)의 약자로 PCI분석시스템이란 납세자의 재산 변동, 소비 지출, 그리고 신고된 소득을 종합적으로 비교 분석하여 소득 탈루 혐의를 포착하는 시스템이다. '소득-지출분석시스템'이라고도 불린다. 이 시스템에 의하면 신고된 소득에 비해 재산이 증가하거나 소비가 과하다면 조사 받을 가능성이 높아진다. 예를 들면 당신이 강남에 있는 고가의 아파트를 취득하게 되면 국세청의 PCI분석대상자가 될 것이다. 그리고 두 번째 취득할 때는 더 정밀한 분석대상자가 된다고 봐야 한다. 여기에 한발 앞서간 것이 알고리즘 기반이다. 기존의 탈세유형이 발견되면 해당유형을 빅데이터에 근거하여 혐의대상자를 추출한다. 알고리즘의 개발은 사람이 직접 빅데이터 분석하는 것에 의존한다. 그런데 AI 탈세적발시스템은 이제 새로운 탈세유형을 스스로 학습하는 것을 목표로 한다. AI 탈세적발시스템은 좀더 후술하기로 한다.두 번째 비정기 세무조사 대상자 선정 기준이다.비정기 세무조사는 정기조사와 달리 특정 사유가 발생했을 때 실시되는 조사이다. 무자료거래, 위장·가공거래 등 거래 내용이 사실과 다른 혐의가 있거나, 신고 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우 비정기 조사가 이루어질 수 있다. AI 탈세적발시스템에 대하여 좀 더 자세히 알아보기로 한다. 유튜브를 보면 국세청이 당신의 계좌를 감시하고 있다는 식으로 불안감을 조성하는 내용도 있다. 그러나 필자가 보기에 국세청은 당신의 계좌를 감시하고 있다고는 생각하지 않는다. 다만 알고리즘에 의하여 일정 조건이 되면 분석대상자가 된다고 볼 수 있다. 분석하는 것이 감시하는 것 아니냐고 하겠지만 조금 다르다. 감시란 당신이 계좌에서 500만원을 현금 인출하면 국세청이 바로 신경망을 작동하는 것이다. 그러나 국세청은 당신의 인출을 감시하지는 않는다. 그러나 기록이 남을 뿐이다. 국세청이 FIU 연계 금융정보를 활용하고 있다는 사실은 잘 알고 있는 사실이다. 금융기관에서 신고한 현금거래보고서(CTR), 의심거래보고서(STR) 데이터를 통해 이상 금융 흐름을 국세청은 활용한다. 가령 사업자 대표의 배우자나 가족에게 급여를 지급한 경우를 보자. 대표의 가족이 근무를 했는지 안 했는지가 쟁점인데,사업자 대표는 근로계약을 맺고 매월 4대 보험을 납부하며 출근부와 업무분장 등 증빙서류를 갖추어 놓으면 충분하다고 생각한다.그러나, 국세조사관의 능력은 생각보다 앞서있다. 대표의 신용카드 사용내용 중 집 근처(반경 5㎞)에서 사용한 내역 정도는 어렵지 않게 분석할 수 있다. 집 근처에서 그것도 주말에 사용하였다면 업무상 목적의 사용으로 보기는 어려울 것이다. 이른바 공권력의 위력이 발휘된다. 가족들의 신용카드 사용내역, 출입국 기록, 교통카드 사용기록 등 국가가 가지고 있는 정보는 매우 방대하다. 소위 말하는 빅데이터이다.빅데이터의 시대에는 사람이 마음만 먹으면 타깃을 추출해 낼 수 있다. 즉 국세조사관의 의지가 있어야 빅데이터가 의미있는 것이다. 그러나 이제는 AI의 시대이다. 이제는 국세조사관의 의지와는 관련 없이 시스템이 알고리즘에 의하여 의심 가는 납세자를 조사대상자로 선정할 수 있다는 것이다.현재 통신기록이나 CCTV의 기록은 형사상 목적이 아니면 조회할 수 없게 법제화 되어 있다. 그러나 국가는 마음만 먹으면 볼 수 있다는 것을 염두에 둬야 할 것이다. 미국에서는 탈세를 무거운 형벌로 처벌한다. 우리나라는 유명인이 탈세를 했다고 해서 방송에서 퇴출되거나 무거운 처벌을 받지는 않는다. 그러나 유명인이 마약, 성스캔들로 언론에 보도라도 되면 즉시 퇴출된다. 미국에서는 유명인을 매장시키는 방법으로 성스캔들 못지않게 탈세스캔들을 이용한다고 한다. 이처럼 우리나라도 탈세를 이유로 납세자에 대한 개인정보를 접근하는 수준이 점점 확대될 수 있다. 국세청은 소위 빅데이터를 다루는 기관이다. 예전에는 이를 가공하는데 많은 인력과 시간이 들었으나 시간이 갈수록 명령어 하나로 온갖 혐의내용을 분석할 수 있다. 사전안내문서를 보며 내년에는 무슨 내용이 추가될지 걱정스럽다. 고객들의 세금을 줄여야 하는 전문가로서 세무사들도 괴롭다. 어쨌든 얄팍한 수는 통하지 않는다는 것이다. 11월쯤 되면 당해연도의 매출도 윤곽이 드러난다. 그러면 매출에 비해서 원가가 충분한지도 살펴보게 된다. 원가가 부족하다고 생각하여 매입자료를 더 받을 수 있으면 더 받으라고 납세자에게 권고하였다고 하자. 그런데 AI는 이런 것을 용납하지 않는다. 1～11월까지 매출과 매입의 상관관계를 분석하였다가 12월에 비정상적으로 증가한 것을 포착하면 의심대상자로 추출하는 것이다. 바야흐로 이런 시대가 되었다는 점을 납세자는 명심해야 할 것이다.높은 산에 오르면 시야가 넓어진다. 차와 사람이 줄 서서 움직이는 것이 훤히 보인다. 그러나 산 아래 있는 사람들은 자신들을 산 위에서 보고 있다는 것을 인식하지 못하다. 이것이 공권력이다. 국세청의 지능은 날로 발달하고 있다. 인적인 지능과 AI 지능이 있다. 특히 AI 지능이 눈에 띄게 발달하고 있다. 국세청의 전산예산은 대략 연간 4천억 가량 투입된다고 한다. 2000년까지만 해도 물적시설 확장에 집중되었다. 필자가 재직중인 동안 전산환경이 3번의 큰 변화가 있었다. 1997년 온라인 전산환경이 구축되었고, 2010년 초에는 웹환경으로 바뀌었다. 2015년에는 민간의 ERP(Enterprise Resource Planning, 전사적 자원관리) 수준으로 진화하였다. 즉 세목부서별 Data가 유기적으로 관리되고 있다. 예를 들면 개인들의 이자.배당소득 등 금융소득이 국세청에 보고되고 있다. 그런데 금융소득을 분석하면 개인의 금융자산 원금규모가 파악된다. 재산정보는 조사대상자로 선정되지 않으면 조회할 수 없도록 제도화 되어 있다. 그러나 이자배당 금융소득자료를 분석하면 재산정보를 조회하지 않고도 개인의 금융재산 규모가 파악되고 있고, 이를 통해 증여세 조사대상자를 선정할 수 있다. 당신이 현금을 ATM 기계에서 출금하여 손주에게 정기적으로 준다고 가정해 보자. 당신의 손주가 그 돈을 은행에 입금하고 적금에 가입하여 늘려가고 있다고 하자. 국가는 당신의 금융거래내역을 감시하지는 않지만, 국가는 이러한 유형을 알고리즘화 하여 당신의 손주에게 송금한 혐의를 찾아내는 것은 어렵지 않다. 과거에는 조사공무원의 능력에 따라 추징 여부가 좌우되었다. 그러나 이제는 AI 탈세적발시스템에 의하여 탈세할 가능성이 높은 납세자를 찾아낸다. 필자는 이를 공권력이라고 말하고 싶다. 공권력을 앝보지 말아야 할 것으로 보인다.필자 소개김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.

2025-07-23 18:09

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김용진 세무사의 세무칼럼

김용진 세무사 기자
입력 2025-07-23 18:09 수정

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