임대주택사업자에 대한 오해와 진실

최근 이재명 대통령은 X 계정을 통해 부동산 정책 및 다주택자 규제에 대한 강도 높은 메시지를 연일 내놓고 있다. 이어서 지난 2월 8일, "임대사업자 등록만 하면 집을 얼마든지 사 모을 수 있다는 것은 이상한 일이다. 한 사람이 수백 채씩 사 모으는 것을 허용하면 수만 채를 지은들 부족할 수밖에 없다.", 2월 9일에는 "등록임대주택에 대한 영구적 특혜를 폐지해야 한다. 의무임대 기간이 끝나면 일반 다주택자와 동일하게 세금을 내는 것이 공평하다."고 하면서 임대사업자에 혜택 축소를 시사하였다.

임대주택사업자에 대한 정책의 변화는 참으로 많았다. 현재 유지되고 있는 핵심 혜택과 주의사항을 정리해 보고 이재명 대통령의 메시지에 따라 정부 차원에서 혜택 축소나 폐지 논의에 대해 예상해 본다.

1. 임대주택사업 개정요약

임대주택사업에 관한 법률은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법이라 한다)이다. 취득의 구분에 따라 매입임대와 건설임대로 나뉜다. 일반인들에 적용되는 것은 매입임대이다. 2017년 이전에는 4년 단기임대와 8년 장기임대로 요약할 수 있다. 문제인 정권 초기에는 매입임대를 장려하였다가 이정책이 집값 상승의 원인으로 지목된 뒤 2020년에는 아파트에 대한 매입임대를 불허하는 등 큰 변화가 있었다. 4년 단기 임대주택사업자는 2020.8.18. 폐지 되었다가, 2025.6.4. 6년 단기임대주택사업자가 부활되었다. 그러나 아파트는 여전히 불허하고 있다.

장기임대주택사업자에 대한 혜택을 보면 다음과 같다.

그리고 일반인들에게 잘 알려진 혜택 중 하나가 임대주택을 양도할 경우 장기보유특별공제 50% 또는 70%를 추가로 공제받을 수 있다는 것이다. 그러나 이것은 조세특례제한법 제97조의3에 의한 혜택으로 2020.12.31. 이전에 등록한 장기일반민간임대주택에 한하여 적용되는 것으로, 2021년 이후 등록한 임대주택사업자에게는 혜택이 없다.

또한, 조세특례제한법 제97조의5에 의하면 2018.12.31.까지 임대주택을 취득일로부터 3개월 이내에 민특법에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록하고, 10년 이상 임대하는 등 의무요건을 충족하면 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있다.

3. 장기임대주택과 장기일반민간임대주택 비교

장기임대주택과 장기일반민간임대주택은 일반인들에게 혼동을 일으키게 한다. 장기임대주택에도 8년 이상 의무임대를 하게 되면 장기보유특별공제우대혜택이 있다고 알려져 있으나, 정확히는 장기일반민간임대주택에만 적용된다. 장기임대주택은 등록시 공시가격 요건만 충족하면 되나, 장기일반민간임대주택은 면적요건을 충족해야 등록이 가능하다. 그리고 장기일반민간임대주택은 등록관련 법령이 민특법이다. 민특법상 장기일반민간임대주택으로 등록하여만 장기보유특별공제 50%(8년 이상), 70%(10년 이상)의 우대공제를 받을 수 있다.

4. 임대료 증액제한 5%에 대한 오해

과거 임대료 증액제한에 대해 혼선이 있었다. 가장 혼란이 컸던 최초 임대료에 대한 정의가 명확하지 않았다. 신규체결하거나, 갱신하는 임대차 계약부터 5% 증액제한 요건을 준수해야 한다고 하였으나, 임대사업자 등록 후 임차인이 바뀌여 신규계약하는 경우 5% 증액제한을 받는지가 모호하였다.

이에 2019.10.24. 민특법 개정으로 최초 임대료를 ‘등록 당시 기존 계약’으로 간주하게 되었다. 따라서 임차인이 바뀌더라도 등록 당시부터 기존 계약의 5% 증액제한을 적용받게 된다는 점도 명심해야 한다. 단돈 1원이라도 초과하게 되면 임대주택사업자에 대한 모든 혜택이 사라지고 기존 감면받은 세액도 추징된다는 점을 유의해야 한다.

5. 장기보유특별공제에 대한 오해

전술한 바와 같이 장기일반민간임대주택에 대한 장기보유특별공제 우대공제가 있다. 그러나, 장기일반민간임대주택에 대한 장기보유특별공제 우대공제는 2020.12.31. 이전에 등록한 경우만 가능하다. 즉. 2021년 이후 등록한 경우에는 우대공제를 받을 수 없다.

2020.8.18. 이후  등록자는 10년 의무임대기간 충족시 70% 공제를 받는다. 이전 등록자는 8년 의무임대기간 충족으로 50% 우대공제를 받는다.그리고 장기보유특별공제 우대공제는 전체 보유기간에 대해서 적용받는 것이 아니라 임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서 적용해준다는 점 주의하여야 한다.

6. 거주주택 양도소득세 비과세 혜택에 대한 오해

장기임대주택사업자의 거주주택 비과세 혜택 적용 시 중요한 것은 거주주택에서 2년 이상 반듯이 거주하여야 한다. 현재 일반 1세대1주택 비과세 요건 중 거주요건은 조정지역 내에 있는 주택을 취득할 경우에만 필요하다. 그러나 임대주택사업자의 거주주택 비과세 혜택 적용 시에는 반듯이 2년 거주요건을 채워야 한다.

임대주택사업자에 대한 거주주택 비과세 혜택은 2019.2.12. 생애 1회로 제한되는 개정이 있었다가, 2025.2.28. 횟수 제한을 폐지하였다. 그러나 무제한 비과세 혜택이 주워지는 것은 아니다. 거주주택에 대한 비과세를 적용받고 임대주택에서 다시 거주기간 요건을 채워서 다시 비과세를 적용받을 경우 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 비과세를 받는 다는 점을 유의하여야 한다(소득세법시행령 제155조 제20항).

거주주택에 대한 비과세를 받으려고 하는 사람은 거주주택을 양도하기 전에 유불리를 반듯이 세무전문가의 상담을 통해 확인해봐야 한다.

7. 단기임대주택사업자의 부활

2025.6.4. 단기임대주택사업자 제도가 부활되었는데 아파트는 계속 적용되지 않고, 연립, 다세대, 오피스텔과 같은 비아파트에 대해서만 적용된다. 종전 종부세 합산배제, 중과제외, 거주주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 취득당시 조정지역에 해당하지 않아야 하고, 기준시가 수도권 4억원 이하, 비수도권 2억원 이하의 가액기준을 충족해야 하며, 의무임대기간은 6년이다. 취득당시 조정지역 내 임대주택은 아무런 혜택이 없음을 유의해야 한다.

단기임대주택사업자라 하더라도 조세특례제한법 97조의4 규정에 의하면 6년 이상 임대기준 준수 시 장기보유특별공제 2%, 10년 이상이면 최대 10% 우대공제를 받을 수 있는 특례가 있는 점도 활용하기 바란다.

8. 향후 개정방향

아파트와 같이 자동말소된 임대주택사업자에 대해서는 거주주택을 5년 이내에 양도하여야 만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 장기임대주택사업자의 거주주택 비과세는 처분기한이 없다. 향후 이에 대해서도 처분기한이 생길 수 있다는 점을 예측해 볼 수 있다.

그리고, 장기일반민간임대주택에 대한 장기보유특별공제가 현재의 분위기로 봐서는 축소될 것 같다. 그러나 개정이 되더라고 소급적용할 수 있느냐의 문제가 논란이 될 수 있다. 그러나 이점도 예상되는 개정사항이다.

임대주택에 대한 사항은 너무나 복잡하다. 많은 개정이 있었고 이에 대한 개정내용의 맥을 놓치면 자칫 세무전문가라고 하더라도 큰 실수를 할 수 있다. 납세자들은 이점을 이해하고 세무전문가와 상담하고 고민하기를 권고한다.

<필자소개>  김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.