주택임대소득에 대한 종합소득세 신고에 대하여

최근(2026년 상반기 및 7월) 언론 보도에 따르면, 서울 아파트 전세 시장은 매매가 하락 흐름과 대조적으로 전반적인 전세 보증금 고공행진을 이어가고 있다. 특히 대기 수요가 탄탄한 강남권의 국민평형(전용 84㎡) 전세 시장은 ‘보증금 20억 원 시대’가 완전히 안착한 모양새이다.

서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡가 전세 24억 원을 기록했고, ‘래미안 원베일리’ 역시 23억 원 선에 거래되며 강남권 전셋값 상승을 리드하고 있다. 강남구 청담동도 올해 입주 단지인 ‘청담르엘’ 전용 84㎡가 전세 22억 원에 계약되는 등 신축 선호 현상이 뚜렷하다. 강남 3구 전체적으로도 20억 원 이상 고가 전세 거래 건수가 전년 대비 2배 이상 급증했다는 분석이 나오고 있다.

이번 호에서는 전세보증금에 대한 종합소득세를 알아본다. 전세보증금이라고 해서 종합소득세가 없는 것이 아니다. 전세보증금만 받는다 해도 이자상당액을 소득으로 보아 종합소득세가 과세되는데 이를 간주임대료라고 한다. 현재 전세보증금에 대한 간주임대료 이자율은 연 3.1%이다. 만약 당신이 3주택이면서 전세보증금이 20억 원이라면 기본공제금액 3억 원을 차감한 17억 원에 대한 간주임대료는 연 31,620,000원이다. 이는 2천만 원을 초과한 임대소득으로서 근로소득 등 종합소득에 합산되어 과세가 된다.

근로소득이 있는 사람인 경우 당신의 연봉에 3천만 원이 합산되어 종합소득금액이 연88천만 원에서 1억5천만 원에 이를 경우 35%의 종합소득세를 납부하여야 한다. 여기에 지방소득세 10%를 추가하면 적어도 1천만 원 이상의 세부담이 추가로 발생할 수 있는 상황이다. 

 이에 주택임대소득에 대한 현재 종합소득세 과세기준과 소득금액 계산방법, 이어서 약간의 절세요령에 대하여 알아 보기로 한다.

 주택 수에 따른 주택임대소득 과세기준

보유하는 주택이 기준시가(공시가액) 12억 원을 초과하는 주택이 아니하면 1주택자는 월세와 보증금에 대해 비과세이고, 2주택자는 월세수입에 대해서만 과세되며, 3주택부터 월세와 보증금에 대한 간주임대료가 과세된다.

2. 주택수 계산에 대한 세부기준 및 주의사항

 가) 주택수 계산의 원칙

 ① 부부 합산 : 주민등록상 세대가 달라도 본인과 배우자가 보유한 주택은 무조건 합산한다. (직계존비속이나 자녀의 주택은 합산하지 않음)

 ② 공동소유 주택 : 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 계산하는 것이 원칙이다. 다만, 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상이거나, 소수 지분자라도 해당 주택 임대소득이 연간 600만 원 이상이거나 시가 12억 초과 고가주택 지분을 30% 초과하여 소유한 경우에는 소수 지분자의 주택 수에도 각각 1채로 가산된다.

나) 3주택 이상인 경우의 '소형주택' 제외 특례

 3주택 이상 여부를 따질 때, 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 '소형주택'은 보증금 간주임대료 주택 수 계산에서 제외된다. (단, 소형주택에서 받는 월세는 과세 대상임)

다) 고가 2주택자 간주임대료 도입(2026년 신설)

 기존에는 2주택자의 경우 전세 보증금에 대해 세금을 전혀 매기지 않았으나, 2026년부터는 기준시가 12억 원을 초과하는 고가 주택을 2채 이상 보유하고, 그 보증금 합계액이 12억 원을 초과하면 간주임대료 과세 대상에 포함된다. 

 ☞ 과세 여부를 판단하는 기준선은 보증금 합계 '12억 원'이지만, 실제 간주임대료 공식을 적용해 계산할 때 빼주는 기본 공제액은 3주택자와 동일하게 3억 원이다.

3. 주택임대소득의 계산방법

 가) 월세수입금액

 부부합산 2주택 이상자로서 월세수입금액은 100% 수입금액에 가산된다.

2026년부터는 기준시가 12억 원 초과 고가주택은 1주택자도 월세수입이 과세된다.

 나) 간주임대료

 부부합산 3주택 이상 소유하고, 보증금·전세금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우부터 과세된다. 2026년부터는 2주택자라도 기준시가 12억 원 초과 고가주택을 2채 소유한 경우 간주임대료가 과세된다. 간주임대료 계산식은 아래와 같다.

간주임대료 = (보증금 등 합계액 – 3억원) × 60% × 정기예금이자율(3.1%) - 임대채권에서 발생한 이자·배당수입

3억원을 공제해주는 것은 주택수 요건에 의하여 과세가 되더라도 3억 원이라는 공제 문턱을 두어, 서민들이 주로 거주하는 중소형 전세나 보증금이 낮은 임대차 물량에는 세금 부담이 가지 않도록 방어벽을 쳐둔 것이다.

 3억 원을 공제한 금액에 대해서도 60%만 과세된다. 40%를 차감하는 것은 전세보증금 반환의무 등을 고려한 정책적 배려이다. 

4. 과세 방식별 소득금액 계산

 가) 분리과세(2,000만 원 이하 선택 가능)

 연간 주택임대 총수입금액이 2,000만 원 이하일 때, 분리과세 방식을 선택할 수 있다. 분리과세란 임대소득을 다른 소득과 합산하여 과세하지 않고 단일세율 14%(지방소득세 포함 15.4%)로 과세가 종결된다.

 산출세액 = (총수입금액 – 필요경비 – 기본공제) × 14%

 분리과세를 선택하면 실제 비용 증빙 없이 세법에서 정한 필요경비율을 적용해 소득금액을 간단히 계산할 수 있다. 이때 등록 임대사업자 여부에 따라 혜택이 다르다. 등록임대사업자란 세무서와 지자체에 주택임대사업자로 등록한 경우를 말한다.

 연간 임대수입금액 1,500만 원인 경우를 예로서 계산방법을 알아본다.

나) 종합과세

 주택임대 총수입금액이 2,000만 원을 초과하면 분리과세(14% 단일세율)를 선택할 수 없고, 무조건 종합과세가 적용된다. 다른 소득(근로, 사업, 연금 등)이 있다면 모두 합산하여 기본 종합소득세율(6% ~ 45%)로 세금을 내야 한다. 종합과세방식에 의하여 소득금액을 계산할 때는 장부기장하는 경우와 장부기장을 하지 않는 경우로 나뉜다.

5. 장부기장 여부에 따른 소득금액 계산

 가) 장부기장(원칙)

 실제 지출한 경비 내용을 장부에 기록하고 증빙을 첨부하여 계산하는 방식이다. 대출이자나 수리비 지출이 많다면 이 방식이 유리하다.

 주택임대소득금액 = 총수입금액 - 실제 필요경비

 실제 필요경비로 인정받는 주요 항목은 다음과 같다.

ㅇ 임대주택 취득 관련 대출 이자: 주택을 살 때 얻은 대출금의 이자 (원금 상환액은 제외)

ㅇ 제세공과금: 임대주택에 부과된 재산세, 종합부동산세, 건물의 화재보험료

ㅇ 유지·수리비: 도배, 장판, 보일러 교체, 누수 수리비 등 (자본적 지출과 수익적 지출 모두 포함)

ㅇ 감가상각비: 건물 분에 대한 감가상각비 (단, 추후 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감되므로 주의 필요)

ㅇ 중개수수료 및 광고비: 세입자를 구하기 위해 지출한 부동산 중개보수

나) 장부기장을 하지 않는 경우(추계)

 장부를 쓰지 않았다면 정부가 정한 국세청 경비율을 적용하여 소득금액을 추정(추계) 계산한다. 이때 직전 연도(2025년)의 임대수입금액 규모에 따라 단순경비율과 기준경비율 적용 대상자로 나뉜다. 

 · 단순경비율 대상자 : 직전 연도 주택임대 수입이 2,400만 원 미만인 경우

· 기준경비율 대상자 : 직전 연도 주택임대 수입이 2,400만 원 이상인 경우

 ① 단순경비율 적용 시 (경비 인정 비율이 높음)

 당해 연도 수입이 2,000만 원을 초과하더라도, 직전 연도 수입이 연간 2,400만 원 미만인 경우 단순경비율 대상자가 되어 소득금액 계산이 비교적 간단하다

 주택임대소득금액 = 총수입금액 - (총수입금액 × 단순경비율)

 2026년 고시된 주택임대업의 단순경비율은 다음과 같다.

 단순경비율에 의하여 소득금액 계산시 실제 필요경비가 없어도 단순경비율만큼 필요경비로 인정이 되는 것이다. 

② 기준경비율 적용 시

 직전연도 임대수입금액이 연간 2,400만 원 이상인 경우에는 단순경비율을 적용할 수 없다. 기준경비율 적용 시 소득금액 계산방법은 다음과 같다. 

 임대소득금액=총수입금액−(주요경비)−(총수입금액×기준경비율)

 주요경비: 매입비용, 임차료, 인건비 (임대업 특성상 거의 발생하지 않음)

 주택임대 유형별 기분경비율

③ 기장의무에 따른 소득금액 계산

 기장의무는 간편장부와 복식장부 2가지가 있다. 기준은 전년도 임대수입금액이 7,500만 원 이상인 자에게는 복식기장의무가 부여되고, 7,500만 원 미만인 경우 간편장부가 허용되고 있다.

 6. 결론

 월세수입과 임대보증금에 대한 간주임대료를 보면 월세수입은 100% 과세된다. 반면 간주임대료에 대해서는 임대보증금 총액에서 3억원의 기본공제를 하고 여기에 60%만 과세한다는 것이다. 통상 월세수입은 임대보증금의 4% 수준이다. 사례를 통해 차이를 알아본다. 전세보증금 총액은 20억 원이고 이를 전액 월세로 받는 경우와 전액 임대보증금으로 받은 경우를 추계 소득금액을 비교해 본다.

 임대보증금을 받는 경우 60%만 과세를 하기 때문에 월세를 받는 것이 반듯이 세금면에서는 유리한 것이 아니다. 월세수입은 현금으로 받는 금액이지만 임대보증금에 대한 간주임대료는 금융기관에 예탁시 받을 이자수입으로 가정하는 것이기 때문에 현금으로 받는지 여부는 별개이다. 이를 통해서 보증금과 월세는 적절히 따져 보기를 권한다. 

또 한가지는 장부기장에 의하여 소득금액 계산시 임대보증금을 금융기관에 맡기고 얻은 금융소득은 간주임대료에서 차감하여 준다. 이는 금융소득에서 이미 14.5%의 소득세를 원천징수하기 때문에 간주임대료까지 과세하게 되면 이중과세가 되기 때문에 이를 조정해주는 것이다.

 전년도 연간 임대수입금액이 2,400만 원 이상인 사람은 기준경비율(추계) 계산방식을 선택할 수 없다. 연간 임대수입금액이 7,500만 원 미만인 경우 간편장부가 허용된다. 무조건 간편장부라도 하여야 한다. 앞장에서 언급한 바대로 실제 임대업과 관련된 모든 지출을 꼼꼼히 모아야 한다. 비용처리를 위해서는 적격증빙이 필요하다. 적격증빙이란 신용카드영수증, 현금영수증, 세금계산서이다. 현금지출만으로는 비용처리 할 수 없다. 싸다고 영수증 없이 지출한 경우 비용처리 할 수 없음을 명심해야 한다. 

 간편장부를 하든 복식장부를 하든 하고 비용으로 인정되는 폭이 비교적 넓다. 가사경비가 아니라면 비용처리가 가능하다, 임대소득금액을 줄이기 위해서는 장부기장을 해야 하고 증빙이 있는 지출만이 비용처리 됨을 명심하고 고민할 것 없이 세무대리인의 도움을 받는 것이 훨씬 유리함을 되새겨 보기를 권한다. 

<필자소개>  김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.