7월 세금폭탄을 바라보며

6.3. 지방선거가 끝나고 뒤이어 대통령의 취임1주년 기자회견이 있었다.

이재명 대통령은 취임 1주년 기자회견에서 향후 부동산 정책의 핵심 방향을 '부동산 투기·투자 수요 억제'와 '도심 중심의 속도감 있는 공급'으로 요약했다.

단순히 일시적인 규제에 그치지 않고, 부동산에 대한 기대 수익률 자체를 낮춰 "부동산 투기공화국"에서 탈피하겠다는 강력한 의지를 보였다. 주요 내용은 세제, 공급, 금융 세 가지 축으로 나누어 볼 수 있다.

1. 비거주·다주택자 보유 부담 강화 (세제)

이 대통령은 "우리나라의 보유세는 대체로 낮아 많이 사 모아도 부담이 크지 않다"고 지적하며 서구 선진국 수준의 보유 부담이 필요하다고 강조했다.

ㅇ 차등적 세부담 : 실거주용 1주택은 두텁게 보호하되, 투기나 투자 목적으로 보유한 비거주용 주택 및 다주택에 대해서는 상응하는 보유 부담(보유세 등)을 대폭 높일 방침이다.

ㅇ 매물 출회 유도 : 보유 부담을 높여 다주택자가 쥐고 있는 물량이 시장에 매물로 나오게 함으로써 간접적인 공급 효과를 노린다.

ㅇ 7월 개편 예고 : 구체적인 세제 개편안은 정리 기간을 거쳐 오는 7월 이후 발표될 예정이다.

2. 재건축·재개발 등 도심 공급 속도전 (공급)

새로운 택지 개발이나 그린벨트 해제보다는 기존 도심의 정비사업을 통한 공급에 무게를 둔다.

ㅇ 도심 정비사업 활성화 : 신축 공급뿐만 아니라 재건축·재개발의 규제 절차를 신속하게 진행하여 시장이 체감할 수 있는 공급 속도를 내겠다고 밝혔다.

ㅇ 공공 임대주택 품질 향상 : 평범한 중산층도 충분히 거주할 수 있도록 좋은 입지에 고품질의 공공 임대주택을 저렴하게 공급하겠다는 구상을 제시했다.

3. 가계대출 및 금융 규제 강화 (금융)

타인의 자본(대출)을 레버리지 삼아 여러 채의 집을 사들이는 투기 행태가 근로 의욕을 꺾고 경제 구조를 왜곡한다고 진단했다.

ㅇ 투기성 대출 제한 : 남의 돈으로 부동산 투기를 하는 것을 막기 위해 신용대출 및 주택담보대출 규제를 꼼꼼하게 관리할 예정이다. 특히 비거주 1주택자 중 투기 성격이 짙은 경우 전세대출 신규 제한이나 만기 연장 제한 등이 검토될 것으로 보인다.

종합하자면 실거주자 중심의 시장을 확고히 하고, 투자 목적의 보유주택은 세금과 금융 규제로 압박해 매물시장 유입을 유도하며, 도심 재개발을 통해 실수요자가 원하는 곳에 빠르게 주택을 공급하겠다는 전략이다.

예상되는 세제개편에 대해 알아본다. 우선적으로 보유세개편이다. 보유세는 재산세와 종합부동산세이다. 보유세 계산의 시작은 공시가격이다. 이미 2026년 공시가격이 전년보다 평균 20% 이상 인상되었기 때문에 인상요인은 충분하다. 공시가격 그대로 과세하는 것은 아니다. 공시가격에 공정시장가액비율이라는 완충장치가 있다. 현재는 60%이다. 과거 문재인 정부시절 공정시장가액비율을 95%까지 적용하였다. 상당한 조세저항이 있었다. 현정부는 공정시장가액비율을 적어도 80%까지는 올릴 것으로 예상되고 있다.

양도소득세 측면에서는 장기보유특별공제를 축소하는 것이다. 특히 1주택 보유자가 보유만으로 장기보유특별공제를 받은 것을 없애거나 줄이는 방향으로 개정이 예상되고 있다.

보유세와 양도소득세 부담을 증가시켜 다주택자와 거주하지 않는 1주택 보유자의 매물을 유도하는 것이 정책의 목적으로 보인다.

다주택 보유자이거나 비거주 1주택 보유자든 어쨌든 투자목적으로 주택을 보유하는 것은 맞다. 그러나 투자목적의 주택보유자를 부동산 투기범으로 몰아붙이는 것이 정부의 올바른 시각인지 의문이다.

오늘날 화폐경제시대하에서 인플레를 생각하지 않을 수 없다. 자신의 현금성 재산을 적금과 같은 금융상품에만 투자하는 것이 올바른 투자라고 보는 사람은 없을 것이다. 이것을 “화폐보호본능”이라고 한다.

"화폐보호본능"이란 경제학적·심리학적 관점에서 이를 풀어서 해석해 보면, 개인이든 기업이든 자신이 가진 자산의 가치가 구매력을 잃고 녹아내리는 것을 막으려는 본능적인 방어 기제를 뜻한다.

투자대상자산을 보면 금융, 주식, 부동산으로 분류될 수 있다. 우리는 이것을 투자자산의 폴트폴리오라고 한다. 최근에는 가상자산도 투자대상에 포함되고 있다. 화폐보호본능에 의하면 인플레가 예상될 때 사람들은 급격하게 실물자산으로 바꾸려고 한다.

여기서 정부의 정책이 투자자의 자산 폴트폴리오 구성에 영향을 미친다. 부동산에 대한 세금을 강화할 경우 부동산을 투자자산으로 편입시키는 것은 줄어들 수 있는 것이다.

결국 자본주의 시장에서 이 화폐보호본능을 얼마나 잘 이해하고 통제하느냐, 혹은 개인으로서 이 본능을 따라 어떻게 자산을 배분하느냐가 자산 관리의 핵심이다.

정부는 자산가들의 투자자산 폴트폴리오 구성을 화폐보호본능 차원에서 이해해야 한다고 본다. 정부의 정책에는 조세, 이자율, 국채발행 등이 있다. 현재 정부정책은 온통 부동산 수요억제와 세금규제이다.

흔히들 인플레를 보이지 않는 도둑이라고 한다. 사실상 인플레를 자극한 것은 정부이다. 정부재정지출만 보더라도 2015년 정부예산이 375조원에서 2026년 728조원으로 늘었다. 노무현 정부는 전국에 혁신도시를 건설하기 위하여 대규모 토지를 수용하였다. 그 재원은 LH가 공사채를 발행하였고 규모는 100조원이었다. 이런 시대에 가만히 은행에 적금만 들고 있는 것은 현명한 자산관리라고 볼 수 없다.

"화폐를 보호하려는 본능은 흐르는 물과 같다."
물길을 억지로 막으면 다른 취약한 곳을 뚫고 흘러넘치듯, 자산을 지키려는 인간의 본능도 한쪽(예: 부동산 규제)을 막으면 다른 쪽(예: 금융 상품, 주식, 해외 자산)으로 어떻게든 길을 찾아 뻗어 나갈 것이다. 정부의 정책이 성공하기 바라며 정부도 투자자들의 현명한 결정을 존중해주기를 기대해본다.